以下情形承租人可以主张租赁合同无效：

1、出租人对标的房屋不具有相应的处分权。例如：出租人不是所有权人、未取得委托书等；

2、租赁合同内容及形式违法。例如：租赁期限六个月以上没有订立书面合同，或租赁期限超过二十年等。

怎样让房屋租赁合同失效

1、出租人不具有出租权利

房屋的所有权人出租的应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。

委托或代理出租的应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。

共有房屋出租的应注意审查是否其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。

房屋转租的应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。

2、违法建盖的房屋出租

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

3、合同期限违反法律规定

租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效；

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。

4、法律法规禁止出租

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）属于违法建筑的；

（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（3）违反规定改变房屋使用性质的；

（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

（5）其他租赁合同无效情况

《中华人民共和国民法典》第一百四十四条

无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。