建设工程依法实行招标的，要采用招标的发包方式，没有规定的，可采取直接发包。

一、如何区分转包与分包

区分具体包括以下四点：

(1)主体不同。转包把原来招标合同的两个主体变成了发包和受让方，原合同中标的承包方推出了承包合同，是的受让单位承包项目取而代之为承包方。而分包的主体分别是分包人和总承包人，而受让方属于分包承包人，在合同中属于第三方的位置。

(2)对象不同。转包的对象是整个建筑项目的全部工程。分包对象指的是总承包方一小部分不能完成的项目用来分包出去。

(3)法律后果不同。我国法律允许建设工程总承包方经发包方认可或者总承包合同中明确约定可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包人。所以，依法成立的分包合同具有法律效力。我国法律是允许总承包方在合同允许范围内将部分工程给有资质的企业承包，分包人同样具备法律效力。而整个项目转出的转包行为，我国法律是明令禁止的。

(4)权利、义务内容不同。转包享有原承包人的权利和义务，即主体直接从元承包人转变为受让人。分包合同是总承包人与分包人之间形成的独立承包合同，其权利、义务由双方当事人约定。

二、建设工程合同中属于无效合同的有哪些

建设工程合同中属于无效合同的有：承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的；存在违法发包、转包、挂靠、分包行为的；建设工程必须进行招标而未招标或中标无效的；违反招标投标效力规定的；违反工程建设标准规定的；低于成本价中标的；未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证签订建设工程施工合同的。

三、物业公司必须招标吗

物业公司不一定要招标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其它物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。招标是一个招标投标行业术语，指招标人，即买方事先发出招标通告或招标单，品种、数量、技术要求和有关的交易条件提出在规定的时间、地点，邀请投标人，即卖方参加投标的行为。