一、购买商品房什么情况下可以退房

1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%；

2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;

3、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;

4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋(故意隐瞒未取得预售许可证的除外);

5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;

6、不能或不能按期办理产权过户的;

7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的;

8、合同中约定的其他退房条件出现时。

二、商品房退房的具体程序

如果购房者想要退房，买卖双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，并按照以下程序进行：

1、购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的，可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出;

2、办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款，并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续;

3、开发商退还房款。开发商应当在购房者发出退房通知后将全部购房款返还给购房者，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。

法律依据：《商品房销售管理办法》第二十四条：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第三十五条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

三、发生退房纠纷怎么处理

1、购房后要求退房可以提起诉讼，起诉的主要依据是《商品房买卖合同》及房屋暇疵有缺陷的证据。出卖人往往在不经意间要求买受人签署相关文件，这些文件容易成为开发商摆脱责任的理由和依据。因此，如果商品房已经或可能出现问题，买受人一定要谨慎签署这类文件，以防在诉讼中产生被动。

2、另外，如果因面积问题、建筑质量问题等引发退房诉讼，为了实现客观公正，法院还得依据鉴定(或评估机构)出具报告，来认定事实和责任。而公民个人单方面申请、提交的鉴定(或评估)报告，往往因为对方当事人的不认可而不被法院采纳。因此，商品房退房纠纷程序比较复杂，应当聘请有经验的房地产律师来担任代理人进行诉讼。