根据相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产取得的收入减去扣除项目金额后的余额。在扣除一定数额的情况下，出让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额也就越低。因此，如何通过分权转移房地产收益是一个焦点。通常的做法是将可以单独处理的部分与整个房地产分开，分别签订合同。例如，一家房地产开发企业正准备开发一栋精装修楼房。据测算，精装修房市场价1800万元（含装修费600万元）。企业可以签订两次合同。空房竣工后，先签订房屋销售合同1200万元，装修后签订装修合同600万元。则纳税人只按第一份合同中注明的金额缴纳土地增值税，第二份合同中注明的金额在营业税范围内，因此无需缴纳土地增值税。这样，就可以减少应纳税额，达到节税的目的。

成本迁移规划法

房地产开发成本是不扣除实际金额的期间成本（管理成本、财务成本、运营成本），但根据是否按转让的房地产项目作为一定条件计算分摊利息，并按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事先规划，将实际期间支出转为房地产开发项目的直接成本。如公司总部人员的工资、福利、办公费、差旅费、业务招待费等均在期间费用范围内。因为实际数额不能增加土地增值税的扣除数额，人事部门可以为了不影响总部工作的同时，将总部的一些工作人员安排在每个具体的房地产项目中或兼职。那么这些人的相关费用就可以分摊到房地产开发成本中。如果期间成本较低，则不影响房地产开发成本的扣除，但增加了房地产开发成本。也就是说，房地产开发公司可以在不增加任何费用的情况下，通过成本迁移法增加土地增值税扣除项目的金额，从而达到节税的目的。“临界点”规划法房地产开发企业在开发项目时总是需要获得一定的利润，但利润率越高，所缴纳的土地增值税越多，税后利润可能越小。因此，如何使房价最低、土地增值税最少、利润最大是房地产企业应该认真考虑的问题。根据税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准房屋销售，增值额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，按规定征税。这里的“20%增量”是“临界点”。根据税负效应的临界点，可以进行税收筹划。

在实际工作中，首先要计算增值率（增值额与允许扣除项目数的比值），然后再尝试调整增值率。改变增值率有两种途径：一是合理定价。比如在销售过程中，增值税率略高于两个税率交界处的增值税率。通过适当降低价格，可以降低增值额，降低土地增值税适用税率，减轻税负。二是加大扣除力度，主要通过加大投入提高市场竞争力。根据《土地增值税暂行实施细则》，房地产开发成本中的可抵扣项目包括：征地拆迁补偿费、前期工程费、建安费、基础设施费、公共配套设施费、间接开发费，纳税人可以通过改善住房环境和房地产质量，适当增加扣除项目，以质优价廉占领市场。例如：某房地产公司建了一套普通标准房，扣除额为800万元。当地同类房屋的市场价格在1000万元左右。如果价格为1000万元，增值率为25%，土地增值税为60万元。如果不考虑其他因素，利润为1000-800-60=140万元。但是，如果定价为960万元（x-800/800=20%），增值率为20%。由于纳税人建普通标准房销售，增值额不超过扣除项目额的20%，可以免征土地增值税，利润为960-800=160万元，比税后利润多20万元。通过这个例子可以看出，企业在销售普通标准房时，通过合理的定价和税收筹划，可以保持较低的价格，获得较高的利润。此方法主要针对房地产开发业务较多的企业。由于这类企业可能同时开发多个房地产业务，不同地方的开发成本可能因地价等原因而不同，这将导致部分房屋开发销售后增值率较高，部分房屋增值率较低。这种不均衡的状态实际上会增加企业的税负，这就需要企业对开发成本进行必要的调整，使开发业务的增值率在各地大致相同，从而达到节约税收的目的。因此，平均成本分担是抵消增值税、降低税收的最佳选择。房地产开发企业可以在一段时间内最大限度地调整和分配各种开发成本，最大限度地平均增值额。这样，增值率在一定时期内过高的现象就不会出现，从而节省了一部分税款。如果结合其他规划方法，增值率刚好低于某一临界点，节税效果会更加明显。房地产开发企业属于高负债行业，一般都有大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方式也会对应纳税额产生很大影响。财务费用中的利息支出，可以按照转让的房地产项目分摊，并提供金融机构证明的，可以根据实际情况扣除，但最高金额不得超过按同一项目贷款利率计算的金额同类商业银行，房地产开发的其他费用也可按项目地价与开发成本之和的5%扣除；利息费用不能按转让的房地产项目分摊或者不能提供金融机构证明的，直接按该项目地价和开发成本之和的10%扣除房地产开发成本，不扣除实际利息费用扣除。这为纳税人提供了一个选择：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠贷款融资，且利息成本较高，应尽可能提供金融机构的贷款证明，并根据房地产项目计算分摊利息费用，实现因地制宜的利息扣除，减少税收；反之，如果开发过程中贷款不多，利息费用低，则无法计算分摊的利息费用或提供金融机构的贷款证明。这样，房地产开发费用才能得到更多的扣除，使企业利润最大化。根据税法相关规定，一些形式的建房活动不属于土地增值税范围，不需要缴纳土地增值税。如果纳税人能够注意利用这些特殊政策进行税收筹划，其节税效果也非常明显。第一种方法是替别人盖房子。根据税法规定，代建行为不属于土地增值税的征收范围，而属于建筑业，属于营业税的征收范围。由于建筑业实行3%的比例税率，税负较低，而土地增值税实行30%-60%的累进税率，前者节税明显。因此，如果房地产开发公司能够确定最终客户的开始时间