一、买房亏了退房怎么退款

遭遇开发商违约需进行退房处理时，且依照先前签订的买卖合同所设定的条款规定，对违约金进行明确的商定后，开发商需要严格按照约定履行赔偿义务。

其赔偿金额不仅涵盖了房屋购买全额款项及其相应产生的利息收益，还需要包括但不限于消费者在前期已经支付的各类相关费用，例如印花税、房屋购买契税收取、交易手续办理费用、测绘费用、所有权登记费用以及利息亏损等等；同时，消费者购买房产过程中所承担的购房代理费用以及聘请律师所需的律师费用均被认定为实际损失，理应被开发商纳入赔偿范围。

关于退房金额的返还方式，对于选择一次性付清购房款的消费者而言，可以直接向开发商提出返还全部或部分款项以及相应的利息。

然而，如果消费者采用贷款形式购买房产，例如抵押贷款、住房公积金贷款等，流程则会稍微变得复杂一些。

在实际操作中，通常情况下，开发商将会把应该退还给消费者的购房款分为两个部分处理：其中，属于消费者首付款的那部分款项会立即将之返还给消费者；至于消费者向银行借贷的款项部分，则会立刻交给银行，这意味着消费者已经提前偿还了银行的借款。

之后，银行接收到还款后，便自动终止与消费者协商签订的借款协议。

在此过程中，开发商还需要向消费者支付首付款利息，即自消费者交付首付款之日至开发商成功偿还原款期间，这笔首付款所产生的利息收入。

此外，若消费者已经开始每月按时支付按揭贷款，开发商亦需要偿还消费者相应的月供和利息。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；

约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、买房不满意退房怎么退？

对房子不满意，退房直接联系开发商便可以，然后要看不满意是在哪些方面，质量方面或是设计方面存在问题是可以要求开发商赔偿违约金并退房的；但如果只是购房者不喜欢房子，退房要向开发商赔偿违约金，即属于违约行为。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

在我们日常生活中，法律是一种无形的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。无论是在工作中，还是在生活中，我们都需要充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥，但是只要我们愿意花时间去学习和理解，就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题，“买房亏了退房怎么退款”，每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会，我们应该抓住这些机会，不断提高我们的法律素养，以便更好地适应社会的发展和变化。

《中华人民共和国民法典》：第八章　违约责任　　第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。