购买预售的商品房有哪些要注意

（一）“五证”审核

“五证”是指：

1、《国有土地使用证》，证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护；

2、《建设用地规划许可证》，确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件；

3、《建设工程规划许可证》，确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件；

4、《建设工程施工许可证》，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，未取得此证的不得擅自开工，其建设项目均属违章建筑，不受法律保护；

5、《商品房销售（预售）许可证》，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。

（二）购房合同审核

即在签署购房合同和补充协议前的审核问题。商品房买卖合同主要包括以下内容：

1、当事人名称或者姓名和住所；

2、商品房基本状况；

3、商品房的销售方式；

4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

5、交付使用条件及日期；

6、装饰、设备标准承诺；

7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

8、公共配套建筑的产权归属；

9、面积差异的处理方式；

10、办理产权登记有关事宜；

11、解决争议的方法；

12、违约责任；

13、双方约定的其他事项。

（某些开发商可能会在合同条款上下功夫，致使双方的权利和义务不对等，购房者如草率签字，则会使自己在将来可能出现的纠纷中处于非常被动和不利的地位，所以签合同前一定要认真进行审核，因为专业性很强，一般购房者很难把握开发商的真正用意，建议由专业律师陪同。）

（三）对照合同验收房屋

验收房时主要有三个问题。

1．审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。根据《城市房地产转让管理办法》规定规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：

（1）取得建筑工程竣工验收备案表；

（2）取得商品房面积实测技术报告书；

（3）预售合同约定的其他交付条件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

2．审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。

3．审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。

（1）房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。

（2）物业管理费用。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费

（3）公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2％交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。

商品房预售陷阱有哪些

1、在合同约定的价款外另行约定收取其他费用，如水电贴费、室外管线施工费等；

2．删除了格式合同中按照《商品房销售管理办法》相关规定约定的面积差异处理条款，另行约定为每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整；或只选择面积误差的违约责任，不允许买受人解除合同，可能影响买受人的投资决策。

3．出卖人逾期交房的违约责任较买受人逾期付款的违约责任低；或逾期交房时间长的违约责任较逾期交房时间短的违约责任低，或仅对买受人逾期付款的违约责任进行约定，对出卖人逾期交房的违约责任不作约定。

4．在房屋交付期限中约定遇停水、停电、雨天等非出卖方原因，交付期限可据实予以延期，可能导致交付时间处于不确定状态。

5．因出卖人原因导致买受人退房时，出卖人承担的责任较轻。

6．在收取产权登记费用的情况下，合同约定出卖人仅负责将有关资料报产权登记机关备案，逃避违约责任的承担。

如何预防商品房预售宣传广告中的陷阱

（一）注意合同条款。

作为预购方的消费者，应特别注意预售合同的条款内容，使用房地产管理部门的商品房预售契约范本。当发生违约事由时，买卖双方即可根据预售合同条款追究或承担民事违约责任。若对合同理解不一致产生纠纷，协商不成，可以根据合同约定提交仲裁机构促裁或向人民法院起诉。

（二）律师代理购房。

商品房预购过程中，律师的介入是非常有必要的。由于房地产交易涉及到众多的法规、条例，购房置业过程中有必要由律师帮助或负责办理有关手续，以防止商品房预售中的陷阱和误区。律师的介入可以起到四个方面的作用：一是对现有的法律条文进行合理的解释；二是帮助消费者对开发商预售的房屋进行产权审查；三是帮助消费者审查预售合同；四是弥补遭受法律涵盖的不足。

中国人民保险（集团）公司固定资产投资管理暂行办法第二十条