农村土地“以租代征”这种方式是否合法?

根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，因而租赁农民集体土地的行为也因违反法律强制性的规定而无效。《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，得不到法律的保护。

而所谓的“以租代征”实质就是规避土地用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，规避农地转为建设用地的土地收益分配制度，直接进入市场的一种行为。违反土地利用规划和土地利用计划管制，规避农地转用和征地依法审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、规避依法缴纳征地补偿费和安置补助费，以出租(承租)、承包等方式，用农民集体土地搞项目建设的行为。

为什么明知“以租代征”是违法行为，可是却屡禁不止呢?因为：

实行“以租代征”对政府来说不用操心征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题，还可以突破建设用地指标的限制。

实行“以租代征”对用地企业来说没有征地成本高、报批程序繁琐、周期长等问题，签个租地协议就一切OK了，既省时省事又省钱。

实行“以租代征”对农民来说租地既不失地，又不用种地，每年还能领取租金和国家的粮食直补。

“以租代征”表面满足了部分地方政府、企业和农民一时的利益，实际上从长远而言严重影响国家宏观调控、威胁国家法治和社会长治久安、农民的合法权益也有可能因为某些租地项目的违法而受到牵连。

如何解决“以租代征”问题?可以从以下两个方面入手：

1、完善土地征收制度，保护农民土地权益。

2、加强我国集体土地租用的法律制度建设。

要想彻底解决“以租代征”问题，还得落实到各级政府，政府首先要做到依法执政、依法行政，让政府的行政行为进入法治的良性循环的轨道，真正做到有法必依。同时加大对土地出租市场的执法监督管理，加大对非法出租土地行为的打击力度，才能根本上解决“以租代征”问题。