一、如何推翻商业租赁合同

（一）因签订商场租赁合同主体不适格而导致商场租赁合同无效。这种主体不适格又包括：

1、无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋商场租赁合同。

2、限制民事行为能力人或者是越权代理人签订，又未经追认的商场租赁合同。

（二）因租赁的商铺不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效。这里面也有几种情况：

1、违法违章建筑的商场的合同无效，违法违章建筑的商铺，一般这种租赁合同是无效的。但在一审法院法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有。

2、房屋租赁期限过长，也就是说商铺租赁最长不超过20年，超过的部分无效。

3、共有租赁的共有商铺，如果各共有人一部分人签了字，另一部分人没有签字的合同，其他的未签字的共有人又不予追认，这种情况下，这种商场租赁合同是无效的。

4、商场商铺转租的情形。如果原合同约定承租人有权转租，那么承租人转租以后，转租合同是仍然有效的。如果原合同约定承租人无权转租或者是转租必须经商场所有权人同意才能转租的，而没有经过所有权人同意，转租是无效的。

《民法典》第五百零三条，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。

二、常见的商业租赁经营

目前我国实行租赁经营的零售商业企业有以下几种经营形式：

1、个人租赁。当前实行的多是这种形式。

2、集体租赁。由几个人自愿组合，合伙承租，风险共担，盈利均沾。

3、全员承租。即国家将企业租赁给企业的全体职工，由职代会选举企业的法人代表，与职工签订责权利合同，并以合同为基础和依据与国家签订承租合同。

4、企业租赁。即一个商业企业承租另一个商业企业。

租赁经营商业由于有更大的经营自主权，能够根据市场需求的变化，对生产要素进行及时的、合理的组合和调整，有利于获得最大的经济效益。

以及国家允许的其他租赁形式承租企业。租赁经营企业一般采取向社会公开招标的形式选聘承租经营者，为承租者租赁企业创造条件，提供机会。

出租者通过投标者之间的竞争，选择最佳承租经营者，形成租赁双方，构成租赁关系。

三、商业租赁的特征

优点是职责明确，有利于承租人发挥个人经营才能；责任与风险相对分散，有利于发挥集体经营优势；

实现了责任、风险和利益最大限度的分散化，有利于调动职工的积极性和民主管理；

国家将那些经济效益不好，需要经过调整、改造才能发展，而个人和集体都不可能承租的企业，出租给另一个在技术、发展方向上同类或相近的经济效益较好的企业，以利于调整、改造和联合。