我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资。

1、内部融资方式包括：

（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

2、外部融资的主要渠道和融资工具有：

（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。

（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

（4）房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrsts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。

（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

（6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

根据《融资担保公司监督管理条例》第三条规定：“融资担保公司开展业务，应当遵守法律法规，审慎经营，诚实守信，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。”每个行业的融资都会有一些严格的限制规定的，确保企业融资的规范，对于房地产企业来说，之所以对融资有一定的限制政策就是为了确保房地产企业的健康稳定的发展，防止一些囤积土地的行为存在，影响正常的房地产市场的发展。

小公司融资方式主要有哪些？

其实在环境不断变化的趋势当中小公司的发展还是大有前景的，而且目前国家也已经将关于中小企业的发展和管理纳入了重要的战略部署当中。当然，中小企业也一定要把企业现在跟长远的目标相结合做打算。中小公司融资还是在融资领域老生常谈的一个问题，那么，在我国小公司融资方式主要有哪些

在我国小公司融资方式主要有哪些

从现阶段来看，我国中小企业要获得自身发展所急需的资金，主要有以下几个方面的途径：

1、信贷支持

向银行贷款是中小企业的主要途径。然而，由于体制方面的种种原因，加上受“抓大放小”思想的影响，我国的商业银行一直以来把国有大中型企业作为主要的服务对象，忽视了与中小企业之间的业务沟通和联系。近年来，随着中小企业的迅猛发展，国家对中小企业的重视程度明显提高，中国人民银行先后颁布了《关于进一步改善中小企业金融服务的意见》和《关于加强和改进对中小企业金融服务的指导意见》。各商业银行也结合各自具体情况，制定出相应的办法和措施，积极调整信贷结构，加强信贷管理，主动联系、培育和扶植了一批有前途、有信用的中小企业客户群。

对于中小企业来说要抓住机遇，获取信贷支持必须加强以下几个方面的工作：首先必须树立自身良好形象，加强与银行之间的信息沟通，以往商业银行与中小企业之间业务联系较少，对中小企业的信用、财务状况缺乏了解，中小企业要获得信贷部门的进一步支持，就必须加强信用意识，自觉还贷，规范自身的金融行为，同时及时将企业的生产、经营、财务状况信息反馈给银行，实现信息的实时沟通，建立一种相互信赖的合作关系；其次要规范财务管理，这一点尤为重要，中小企业要赢得银行的信任和支持，就必须提供准确、真实有效的会计报表，如实反映企业的经营状况，确保自身的各项经济活动和财务收支的真实性和合法性；同时加大技术投入、提高管理水平、规范公司结构，现在商业银行纷纷将扶持高科技中小企业作为工作重点，要想获得贷款支持，就必须进行技术改造，增加产品的技术含量。一个企业要获得更好的发展，进行科学的管理，在经营体制和管理方式方面努力向现代企业靠近，才能在信贷部门的评估中获得较好的印象。

2、证券市场

证券市场是企业获得发展所需资金的最佳途径。然而，对于绝大多数的中小企业来说传统的证券市场门槛实在是太高，而主要面向中小企业尤其是具有高成长性的高科技企业的香港创业板市场的要求则相对较低，它在服务对象、上市标准、交易制度等许多方面都不同于主板市场，具体来说它对于企业的股本总额的要求可以少于5000万港元；开业时间可以少于3年；不设最低盈利要求；最低公众持股量为总股本的10％等。据统计，2001年中国内地企业香港上市集资180亿港元，其中中小型企业包括民营企业在内占了一半以上的份额，超过了内地股市的同期集资额。

随着我国二板市场的正式启动，必将有越来越多的中小企业从证券市场获得大量的资金支持。目前即将在我国二板市场上市的企业多为从事高新技术产业或市场前景极佳的传统行业公司，他们大多在其经营领域内拥有先进的、独创的、完整的知识产权，公司结构合理、主营业务突出、财务指标良好且资金需求急切，回报较为迅速明显的中小企业。要申请进入二板市场，首先必须具备以下一些基本条件：有形资产800万元以上，注册资金1000万元以上；发行股东人数至少达到300人，每人至少1000股；不要求有较高的盈利状况，但应至少具备2年以上的经营记录，并能充分反映其高增长性；主营业务必须占其销售收入的70％以上；主营业务的销售收入、利润递增额要求在30％以上。

3、中小企业融资租赁

中小企业融资租赁在国外较为普遍，而我国目前这方面的业务量还很小，在资本市场中所占的份额不及美国的1％，约为韩国的1／10。简单说，中小企业融资租赁是设备购买企业向租赁公司提出中小企业融资申请，由租赁公司进行中小企业融资，向供应厂商购买相应设备然后将设备租给企业使用，从而以“融物”代替“中小企业融资”，承租人按期交纳租金，在整个租赁期间，承租人享有使用权，同时承担维修和保养义务。由于在多数情况下出租人在整个租赁过程中就可以收回全部的成本、利息和利润，所以在租赁期结束后，承租人一般可以通过名义货价的形式花少量资金就能够获得设备的所有权。在中小企业融资性租赁中，还有一种特殊形式——返租式租赁：企业将其所拥有的设备出售给租赁公司，获得企业发展所急需的流动资金，再与租赁公司签订租赁合同，将设备租回来继续使用。这实质上是企业通过暂时出让固定资产所有权作为抵押而获得信贷资金的一种新的中小企业融资方式。总之，中小企业融资租赁是一种以中小企业融资为直接目的的信用方式，它表面上是借物，而实质上是借资，并将中小企业融资与融物二者结合在一起。它既不像一般的银行信用那样借钱还钱，也不同于一般的商业信用，而是借物还钱，以租金的方式分期偿还。

中小企业融资租赁从上个世纪80年代开始引入我国，到目前为止我国从事中小企业融资业务的专营或兼营机构有1000多家，业务覆盖全国，涉及10几个行业。中小企业融资租赁为我国中小企业进行设备更新和技术改造提供了一种全新方式。我国的中小企业往往信用程度不高，财务制度不规范，自身资本不足，这些都是在中小企业融资过程中所面临的主要问题，而中小企业融资租赁的方式对企业信用要求则大大降低，方式简便快捷，同时也降低了中小企业融资机构的风险。中小企业融资租赁的方式可以减轻由于设备改造带来的资金周转压力，避免支付大量现金，而租金的支付可以在设备的使用寿命内分期摊付而不是一次性偿还，使得企业不会因此产生资金周转困难；同时也可以避免由于价格波动和通货膨胀而增加的资本成本。

4、基金资助

国务院于1998年7月提出要建立以促进科技成果转化，引导社会支持企业创新为主要目的的科技型中小企业技术创新基金。1999年5月21日，科技部、财政部联合制定了科技型中小企业技术创新基金的暂行规定，并于1999年6月25日正式启动了科技型中小企业技术创新基金，它是一项专门用于科技型中小企业技术创新活动的政府专项基金。许多中小企业往往处于创业初期，无论从企业结构、规模、财务状况等各个方面还远远达不到证券市场的要求，这些企业的中小企业融资要求往往更为迫切，然而其中小企业融资渠道却并不多。科技型中小企业技术创新基金是一项政策性风险基金，它不以自身盈利为目的，它在企业发展和中小企业融资过程中主要起一个引导作用。该项基金重点支持处在产业化初期，技术含量较高，市场前景较好，风险较大，商业性资金尚不具备进入条件，最需要政府支持的科技型中小企业。我国创新基金总额超过10亿元，首批支持项目125个，总投入过亿元，其中电子信息领域占32％，生物医药领域24％，新材料占20％，光机电一体化18％。要申请创新基金，企业应当至少具备以下一些基本条件：公司人员结构合理，要求大专以上学历的员工超过30％，其中研发人员至少为10％；科技水平至少在国内处于领先地位；公司财务状况良好，资产负债率不超过70％；每年用于新产品开发及生产改进方面的科研经费不低于3％（新开业除外）。到目前为止，创新基金已扶持中小企业风险投资项目1770多个，投入财政资金13亿元。

5、民间资本

2001年12月11日，国家计委在中国正式加入世贸组织的同一天下发了《国家计委关于促进和引导民间投资的若干意见》的文件，首次明确提出了“一放三改”的思路，即放宽民间投资范围、改进民间投资的服务环境、审批环境与中小企业融资环境。目前，我国民间资本总额十分庞大，仅浙江一省民间资本已达5000亿元，其中3500亿元因缺乏市场准入通道而不得不滞留银行。由于国家宏观调控及相关政策制度的滞后，再加上中小企业融资渠道不畅、法律保障不明确等原因，使得在福建、广东、浙江等私营经济发达的省份，以民间中小企业融资为特征的地下金融市场异常活跃，甚至成为当地中小企业融资的主要方式。民间资本介入中小企业融资市场一方面丰富了中小企业的中小企业融资渠道，并且具有中小企业融资速度快、资金调动方便、门槛低等优势；但另一方面由于现阶段各种相关制度和法律法规的不完善，也加大了民间中小企业融资行为的金融风险和金融欺诈的可能。

现在来看小公司融资可以选择在证券市场、融资租赁，信贷或者是民间借贷的这几种不同的方式。其实最关键的还是在于借贷方对于小公司相关资质的考察的，不管怎么说，小公司自身的竞争力有限肯定机构也不会冒着难以收回本金的风险为其提供资金的。