一、转换房产形式进行纳税筹划

1、按照建立方式分别核算进行筹划纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能确定核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用这一规定。因此，要根据建房方式分别核算，以便享受税收优惠。

例1：某房地产公司转让普通标准住宅所取得的收入为900万元，其扣除项目金额为800万元，转让豪华别墅所取得的收入为1500万元，其扣除项目金额为1000万元。

①合并核算增值额

增值额=900-800l500-1000=600(万元)。

增值额与扣除项目金额之比=600÷(800l000)=33.33%.

土地增值税税额=600×30%=180(万元)。

②分别核算增值额

普通标准住宅增值额=900-800=100(万元)。

普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比=100÷800=12.5%<20%

可免征土地增值税：

豪华别墅增值额=1500-1000=500(万元)。

豪华别墅增值额与扣除项目金额之比=1500-1000=50%.

土地增值税税额=500×30%=150(万元)。

两种方式进行比较，第二种方式比第一种方式少缴30万元的土地增值税。

2、先分立后被兼正的筹划

根据税法规定，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收土地增值税。同时，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”综合运用上述税收政策，可以进行下列方式的土地增税筹划。

例2：乙房地产开发公司为甲公司开发2万平方米办公大厦。

方案一：乙房地产开发公司开发办公大厦，建成后转让给甲公司，转让增值额为2300万元，增值率为35%，转让应缴纳土地增值税690万元(2300×30%)。

方案二：乙房地产公司建成办公大厦后，进行企业分立，分立为两个公司，其中一个全资子公司为丙公司，并由丙公司拥有办公大厦，根据税法规定，乙房地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦，不征收土地增值税，分立结束后，甲公司兼并丙公司，根据现行税法，被兼并企业丙公司将办公大厦转让到兼并企业甲公司中，暂免征收土地增值税。因此，在乙房地产公司企业分立和甲公司兼并丙公司过程中，办公大厦都不需要缴纳土地增税。

显然，采用方案二先分立后被兼并方式，乙房地产公司可节省土地增部690万元，不考虑其他因素，应采用方案二。

二、适当加大建造成本法进行筹划

房地产企业为了提高产品的竞争能力，在市场可以接受的范围内，采取适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次等手段，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍，这样就拉动了增值率的降低，少缴或免缴土地增值税。

例3：甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应缴纳多少土地增值税?并请帮助进行纳税筹划。

方案一：销售毛坯房应缴纳土地增值税。

不含息建造成本=1500+3200-200=4500(万元)。

扣除项目金额=4500×130%+9600×5.5%=5850+528=6378(万元)。

增值额=9600-6378=3222(万元)。

增值率=3222÷6378=50.52%.适用税率40%，速算扣除率为5%.

应缴土地增值税=3222×40%-6378×5%=1288.8-318.9=969.9(万元)。

方案一：改卖毛坯房为卖装修房，对房屋进行装修，预计装修费用1200万元，装修之后，每平方米售价为3700元，销售收入总额11100万元，无其他变动因素。

不含息建造成本=1500+3200-200+1200=5700(万元)。

扣除项目金额=5700×130%+11100×5.5%=7410+610.5=8220.5(万元)。

增值额=11100-8220.5=3079.5(万元)。

增值率=3079.5÷8221.5=38.40%.适用税率30%，速算扣除率为0.

应缴土地增值税=3079.5×30%-0=923.85(万元)。

方案2与方案1的差额=969.9-923.85=46.05(万元)。

可见，提高房产售价，适度加大建造成本，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，如果是普通标准住宅，可以免缴土地增值税;如果是非普通标准住宅，可以降低增值额、降低增值率，使得土地增值税适用于较抵税率，少缴土地增值税。