房屋转租与承租权转让,是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式,特别是随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加,其在实务操作中的应用也日趋普遍,但两者无论是在法律性质上、还是在实务操作中,都存在很大的差异。
我国民法典对租赁权合同关系作了专章规定,但对租赁权的转让未作明文规定,而在社会经济生活中,租赁权转让的行为却大量存在。转租和租赁权转让是两个不同的法律关系,由于两者都是基于租赁权而发生,同时涉及出租人、承租人和第三人,而且都存在权利义务的让与,在审判实践中极易混淆,因此明晰两者概念,并将两者严格加以区别,对于准确认定法律关系,正确适用法律,具有重要的实践意义。
首先,从法律关系构成来看,房屋转租是指承租人在租赁期间,将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同。转租后转租人仍享有租赁权。由此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系,即房屋产权人与承租人(转租人)的本租合同,以及承租人(转租人)与次承租人的转租合同,承租人因此扮演了双重角色,他既要以承租人的身份履行与房屋产权人之间的本租合同,又要以出租人的身份履行与次承租人之间的转租合同。
承租权转让则是指承租人在租赁期间,将房屋承租权转让给第三人,即承租人与房屋产权人的本租合同解除,承租人由此退出租赁关系,转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。
其次,从法律行为有效的前提条件来看,承租人无论是转租房屋,还是转让房屋的承租权,均需取得出租人的书面同意,但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式,一是在本租合同中已经约定了承租人可以转租的条款,二是出租人在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方(承租人)对于合同权利、义务的概括转让,通常不会在合同中先行约定,只能另行取得出租人出具的同意书。
第三,从违反上述前提条件(即承租人没有取得出租人的书面同意)的法律后果来看,转租中,出租人可以直接解除与承租人之间的本租合同;而承租权转让中,出租人只有权宣告承租人将承租权转让给第三人的行为无效,但无权以此为由解除他与承租人之间的本租合同。
第四,转租中,转租合同对于本租合同具有附随性,具体表现在:
1、房屋转租期间,本租合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;
2、房屋转租期间,本租合同解除的,转租合同应当随之解除;
3、转租合同约定的租期最后时限,不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后,由于承租人退出本租合同,第三人与出租人建立租赁关系时,可以不受已经终止的本租合同的约束,重新设定双方的权利义务关系。
-
同意转租法律效力怎么样
193人看过
-
转租合同未经出租人同意效力
65人看过
-
转租和转让一样吗?转租的法律效力是怎样的
265人看过
-
同意转租的法律效力是怎样的,同意转租后出租人还能主张违约责任吗
223人看过
-
签转租合同之前未经租客同意怎样再转租
422人看过
-
有法律效力的房屋转租合同有效吗
86人看过
-
未经房东同意转租行为租赁合同无效转租是否合法浙江在线咨询 2022-07-11民事行为被确认为无效后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
-
未经房主同意租住的未经承租人同意转租的房子,是否有效云南在线咨询 2022-04-29您和上一个租户签订的是房屋的租赁合同,而且是房屋的转租合同。按照法律的规定,租客在对房屋进行转租的时候必须要获得房东的同意,没有获得房东同意的属于非法转租。您和租客在没有获得房东同意下签订的合同是无效的,不属于违约。因为违约的前提是您和对方之间存在合同有效的合同,您和对方签订的合同因为没有经过房东的同意所以是无效的。因为房客未经房东同意擅自与您签订了转租合同,那么房东随时有权要求与房客解除租赁合同
-
未经出租人同意承租人转租效是怎么样的浙江在线咨询 2023-11-19未经出租人同意承租人转租的行为是不具有法律效力的,但是出租人自知道或者应当知道之日起6个月内未提出异议,主张解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
-
未经同住人同意转让公房出租权的效力上海在线咨询 2023-03-08对于未经同住人同意而转让公房使用权的情形,大体会产生如下两种法律后果: 第一,原同住人已搬离公房,受让人已实际入住。这表明原同住人是以搬离的行为对公房承租权转让进行了认可,这种情况下可认为同住人已同意,因而转让有效。如果同住人有证据证明其搬离是基于原承租人的欺诈、协助、诈骗等的,那他可以向原承租人要求赔偿。 第二,受让人尚未实际入住公房,仍居住在内的同住人有证据证明承租人没有经过其同意而进行了转让
-
转租房屋行为法律效力湖北在线咨询 2023-07-07认定房屋租赁合同的法律效力,主要应从以下几个方面来判定: 1、审查合同的主体是否适格,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件,如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。 2、审查租赁是否为法律法规禁止出租,只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。 出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。