一、征地价格确定方法
价格决定具体考虑以下几个方面的因素:
1、市场价值规则
运用这个规则具体考虑这样几个原则:
(1)对强制征用不进行额外补贴。
(2)在决定价格时,设想被征购土地在公开市场上自愿出卖时可能获得的收益,这是定价基本准则。
(3)不因为被征购土地的特殊用途而给当事人以价格补贴。
(4)如果土地的目前使用有违反公众利益或违反法律的情形,由此发生的收益在征购价格中也不予考虑。
(5)在特别情形下,土地法庭会不考虑市场价格,而考虑一个重置等价。例如,一座教堂,如果按市场价出售,所有者所获得的款项难以在另外的地方建立一座同样的教堂。这个时候,土地征用局只能考虑教堂的重置费用了。
(6)考虑打搅补偿。
2、合法的计划
假设土地的市场价格只反映其当下用途的市场价格,但它还可能有潜在的发展价值,例如,某一天农场主有可能在将土地卖给房地产商而获得更高的价格。在这里,有的发展计划还是要考虑的。一块地方,已经被政府规划为住宅发展区,那么,土地所有者在公开市场上出售土地时,政府的规划就是影响因素,出售土地的收益必然包括这个因素。所以,这种合理的计划假设应该对征购价格发生影响。
3、增值或贬值的后果
正在执行的计划可能使得所征购的土地的价值发生增值或贬值,但这种因素不应该在征购价格中予以考虑。英国的法律对此有明确规定。举一个例子,在北京CBD周边有一块农业土地,政府在CBD计划之下需要征用这块土地。如果没有这个计划,这块土地按照市场价格可以出售到100万,有了这个计划以后可以卖到600万,那么,政府只按照100万的价格购买这块土地。请注意,这100万元的价格仍可能大大高于农用土地的价格,只是小于政府计划影响之下的新价格。
4、外部有害影响
一整块土地,如果只征用了一部分,而征用的结果给其余土地的价值造成了损害,那么,土地征用价格应该包含对这种损害的补偿。如果征用了一部分土地,剩下的那部分土地因此变得毫无用处,那么,所有者也可以提出补偿要求,土地法庭应该做出裁决;如果理由可靠,补偿就应该确认。
二、2022年征地补偿价格表
1、征收耕地补偿标准
旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。菜田平均每亩补偿15万元。
2、征收基本农田补偿标准
旱田平均每亩补偿5.8万元。水田平均每亩补偿9.9万元。菜田平均每亩补偿15.6万元。
3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。
4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。
5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。
三、征地补偿标准
(一)土地补偿费
1、征用耕地的,按其被征用前三年平均年产值的八至十倍计算;
2、征用精养鱼池的,按其邻近耕地前三年平均年产值的十至十二倍计算,征用其他养殖水面的,按其邻近耕地前三年平均年产值的四至八倍计算;
3、征用果园或者其他经济林地的,按其邻近耕地前三年平均年产值的八至十二倍计算;
4、征用其他农用地的,按其邻近耕地前三年平均年产值的六至十倍计算;
5、征用未利用地的,按其邻近耕地前三年平均年产值的三至五倍计算;
6、征用农民集体所有的非农业建设用地的,按其邻近耕地前三年平均年产值的六至十倍计算。
(二)安置补助费
1、征用耕地的安置补助费,按征用耕地的面积计算。征地前被征地单位农业人口人均耕地十五分之一公顷以上的,安置补助费为该耕地被征用前三年平均年产值的五倍;人均耕地不足十五分之一公顷的,从六倍起算,人均耕地每减少一百五十分之一公顷,安置补助费相应增加一倍,但最高不得超过该耕地被征用前三年平均年产值的十五倍;
2、征用其他农用地的安置补助费,按照该土地的土地补偿费标准的百分之七十计算;
3、征用未利用地和农民集体所有的非农业建设用地的,不支付安置补助费。
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