签订了房产合同不想买了处理如下：不想在签订房地产合同后购买，但没有法律终止合同，那么买方必须承担违约责任。

房地产合同可以约定违约责任。因此，如果房地产合同规定了相应的违约责任，如支付违约金、存款罚款等，那么买方必须按照房地产合同承担违约责任。如果买方拒绝按照房地产合同承担违约责任，开发商可以向法院起诉，法院可以强制执行。

房地产合同未约定违约责任的。开发商起诉后，法院将根据法律规定，结合案件的具体情况，要求购房者承担相应的违约责任。

合作开发房产合同纠纷案

海南省高级人民法院民事判决书（2001）琼民终字第21号

上诉人（原审被告）海南省万宁市汇源发展有限公司（以下简称汇源公司），住所地万宁市红专中街市交通局办公大楼一楼。

法定代表人陈飞，总经理。

委托代理人李永涛，海南晋天元律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）海南南阳房地产开发公司（以下简称南阳公司），住所地海口市海甸岛沿江四东路颐和花园二栋。

法定代表人耿占柱，总经理。

被上诉人（原审第三人）李新忠，男，１９７０年１月２５日出生，深圳市日越实业公司职员，现住深圳市梅林梅兴苑七楼一单元７０５房。

委托代理人杨毅，海南天泽律师事务所律师。

原审第三人万宁市农村信用合作社联合社（以下简称万宁农村信用社），住所地万宁市光明街。

法定代表人李仕文，主任。

委托代理人王磊，万宁农村信用社职员。

原审第三人中国银行万宁支行（以下简称中行万宁支行）。

法定代表人李宗波，行长。

原审第三人万宁市富达房地产开发总公司（以下简称富达公司），住所地万宁市红专西街。

法定代表人蒋应辉，总经理。

委托代理人许惠海，富达公司业务经理。

原审第三人海南华洋房地产有限公司（以下简称华洋公司），住所地海口市南航路２号甲亿美大厦６楼。

法定代表人杨乘风，总经理。

原审第三人海南天福农业开发有限公司（以下简称天福公司）。

法定代表人邹成华，经理。

上诉人汇源公司因与被上诉人南阳公司、李新忠合作开发合同纠纷一案，不服海南中级人民法院（２０００）海南民初字第２３号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汇源公司法定代表人陈飞、委托代理人李永涛，被上诉人南阳公司法定代表人耿占柱，被上诉人李新忠的委托代理人杨毅，原审第三人万宁农村信用社的委托代理人王磊到庭参加诉讼。原审第三人中行万宁支行、富达公司、华洋公司、天福公司经传票传唤，无正当理由不到庭。本案现已审理终结。

原审认定：李新忠承包经营南阳公司后，以南阳公司名义与汇源公司签订《合作协议》，约定：双方合作开发新泉生活小区中的农贸市场部分；汇源公司负责提供２１．９亩土地，南阳公司负责该项目中全部铺面房的建设资金及组织施工；项目完成后，按南阳公司占５８％、汇源公司占４２％的比例，分配销售利润或分配铺面房。该协议签订后，李新忠以南阳公司名义组织工程队，从１９９４年９月２０日动工，至１９９５年６月，完成东、西两幢共６７套两层铺面的主体工程，建筑面积为６１９７．４８平方米（其中，东幢３９７４．２平方米，西幢２２２３．２８平方米）。因缺乏资金，不再续建。１９９８年２月２５日，李新忠以南阳公司名义与汇源公司签订一份《补充协议》，确认双方合建的６７套两层铺面房的主体工程已全部封顶。１９９５年１２月１１日，汇源公司私自将属于双方合建的两幢铺面房的所有权证办理至其名下。１９９７年３月７日，汇源公司未经南阳公司同意，擅自将东幢铺面抵押给万宁农村信用社；同年４月９日，又将西幢铺面房抵押给万宁市惠丰城市信用社（后为海南发展银行）。１９９９年８月１８日，汇源公司将包括上述东、西两幢房屋所占土地在内的４５．６亩国有土地抵押给中行万宁支行。原审认为：李新忠以原告南阳公司名义与汇源公司签订的《合作协议》和《补充协议》，是双方在平等自愿的基础上订立的，其内容没有违反法律、法规规定，可责令补办合作登记手续，承认有效。上述协议继续履行已不可能，依法应予解除。汇源公司主张该铺面房是其与华洋公司合建的，未能提供足够证据证明，对其主张依法不予支持。汇源公司隐瞒双方合建事实，以自己名义申请办理该两幢铺面的产权证，并将该铺面及相应土地分别抵押给银行和信用社，其行为存在欺诈，且侵犯了李新忠的合法权益，应认定无效。双方合建的６７套房屋，应按约定比例进行分配，即李新忠享有３５９４．５平方米房屋产权，汇源公司享有２６０２．９８平方米房屋产权。由于汇源公司已将西幢房屋抵押给海南发展银行，南阳公司和李新忠均表示同意，可将该幢房屋视为汇源公司应得的房屋份额。从东幢房屋中划出３５９４．５平方米归李新忠所有，余下３７９．７平方米房屋归汇源公司所有。鉴于李新忠表示同意将其应得房屋判到南阳公司名下，他们之间才协调处理，可照准。据此，作出判决：一、原、被告于１９９４年８月２０日和１９９８年２月２５日签订的《合作协议》和《补充协议》有效，予以解除；二、原告享有的３５９４．５平方米的房屋产权，应从座落于万宁市大茂镇工业大道南侧东幢房屋（面积３９７４．２平方米，产权证号为万公房字第０７１６号）中自北向南划定，余下３７９．７平方米及西幢房屋面积２２２３．２８平方米（产权证号为万公房字第０７１７号）归被告所有。在本判决发生法律效力之日起一个月内双方自行履行；三、被告与第三人万宁农村信用合作社于１９９７年３月７日以万宁市大茂镇工业大道南侧东幢房屋（产权证号为万公房字第０７１６号）所设定的担保抵押关系无效；四、被告与第三人中行万宁支行于１９９９年８月１８日以万宁市大茂镇工业大道南侧东幢房屋（产权证号为万公房字第０７１６号）所占的土地使用权设定的抵押关系无效；五、限原、被告双方当事人在本判决生效之日起三个月内到万宁市国土局办理土地使用权变更登记手续。

汇源公司不服原判，向本院上诉称：原判决认定李新忠以南阳公司名义出资兴建６１９７．４８平方米铺面房，与事实不符。我司与南阳公司订立《合作协议》之后，因南阳公司无力履行该协议，又与华洋公司订立同样内容的合作协议。双方讼争的铺面系华洋公司投资兴建。华洋公司已陆续支付工程款１４６万元。１９９８年２月２５日，南阳公司以准备投入资金及有利于＂融资＂为借口，诱使我司与其订立了一份虚假的《补充协议》。其后，南阳公司并未投入任何资金，双方订立的《补充协议》未实际履行。李新忠所举投资证据，均系施工队刘学强以个人名义出具的白条收据。在刘学强及李新忠均未到庭的情况下，该证据无法质证，而且无其他相应证据证实该证据的真实性。原审采信真实性无法核实的白条收据，在程序上是违法的。原判决认定事实不清，程序违法，依法应予撤销。南阳公司答辩称：我司在一审的诉讼请求是，请求确认双方的《合作协议》和《补充协议》有效，确认应得比例的铺面房所有权及相应的土地使用权。我司对自己的主张提供了《合作协议》、《补充协议》的原件。汇源公司主张该铺面房是华洋公司兴建的，所依据的是其与华洋公司签订的《合作协议》，而该份协议约定的合作内容是小区中的文化市场部分，与我司和汇源公司之间的合作内容是两码事。一审确认我司和汇源公司订立的《合作协议》、《补充协议》有效，并责成双方补办登记手续，是完全正确的。汇源公司以欺诈手段骗取银行、信用社信贷资金，其行为首先侵害了合作方的财产权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李新忠答辩称：汇源公司的主要上诉理由是铺面房不是南阳公司或李新忠出资建成的，而是华洋公司投资兴建的。实际上，其与华洋公司合作的是小区中的文化市场，而不是商住型铺面。汇源公司否定不了双方签订的《补充协议》，便谎称该协议是南阳公司以＂融资＂为借口欺骗其签订的。汇源公司不但无力否认南阳公司依照《合作协议》约定投资数百万元建造铺面房的事实，而且其捏造的华洋公司投资事实也是＂文不对题＂。《补充协议》是双方合作三年多时间且农贸市场铺面已建成目前现状之后签订的，是对双方合作关系的肯定。汇源公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。万宁农村信用合作社未在法定期限内提出上诉，但其在＂答辩状＂中述称：一审认定事实不清，适用法律错误。我社根据汇源公司提供的真实、合法、有效的房产证，办理了房屋抵押登记手续。在这一关系中，我社并无任何侵权和违法，法律应保护本社的合法权益。一审法院在没有否定房产证效力的情况下，认定上诉人依法设立的抵押担保关系无效，显然于法无据。我社与上诉人设立的抵押担保关系，有事实根据和法律依据，依法应认定有效。

经审理查明：被上诉人李新忠于１９９４年７月２５日与被上诉人南阳公司及其主管部门朝阳市政府驻海口办事处达成协议，约定自１９９４年８月１日至１９９５年８月１日，南阳公司由李新忠承包管理，独立经营。１９９４年８月２０日，李新忠以南阳公司名义与上诉人汇源公司签订《合作协议》。约定：双方合作开发万宁市大茂镇新泉生活小区中的农贸市场部分；汇源公司提供２１．９亩土地，并负责该项目中菜市场和地下管道等工程的投资；南阳公司负责该项目中全部商住型铺面的建设资金及组织施工；合作项目利润产生及分配仅限于１２８套商住型铺面（总建筑面积为１２３８１．６平方米）；按南阳公司占５８％、汇源公司占４２％的比例分配销售利润或分配铺面房。该协议还约定了违约责任等条款。协议签订后，汇源公司提供１１亩土地用于商住型铺面建设。李新忠于１９９４年９月１０日以南阳公司名义与福建省第七建筑工程公司海南公司签订《合同书》，约定兴建农贸市场项目工程，建筑面积１２３８１．６平方米，每平方米造价５２５元，总造价６５０００００万元（笔误，应为６５０００００元），工期自１９９４年９月２０日至１９９５年２月２０日。１９９５年６月，东、西两幢共６７套两层商住型铺面的主体工程完成，建筑面积为６１９７．４８平方米。其中，东幢建筑面积为３９７４．２平方米；西幢建筑面积为２２２３．２８平方米。汇源公司不再提供建设用地，其负责的菜市场和地下管道工程一直未动工。李新忠因当时经济效益不好，缺乏资金，也不再续建。１９９５年１２月１１日，汇源公司隐瞒其与南阳公司合建的事实，私自将双方合建的两幢铺面的所有权证办理至其名下。１９９７年３月７日，汇源公司未经南阳公司同意，擅自将东幢铺面抵押给万宁农村信用社，为富达公司贷款１５０万元提供担保。同年４月９日，汇源公司又将西幢铺面抵押给万宁市惠丰城市信用社（后归海南发展银行接管），为万宁市石梅湾观海楼大酒店贷款８１万元提供担保。１９９８年２月２５日，李新忠以南阳公司名义与汇源公司签订一份《补充协议》。该《补充协议》第一条确认双方签订合作协议后，汇源公司投入１１亩土地，南阳公司已投入近四百万元资金使该项目的６７套两层铺面房的主体工程全部封顶。第二条约定：汇源公司未按合同规定将２１．９亩土地平整好，只平整１１亩土地左右，已构成违约；南阳公司因资金不足而停工也属违约行为；对双方的违约行为均不予处罚，双方继续合作；原合作土地面积不变，汇源公司划出１１亩土地补齐；南阳公司继续筹资，使工程尽快完工、交付使用。《补充协议》签订后，汇源公司没有再提供１１亩土地，南阳公司也未继续投资。１９９９年８月１８日，汇源公司又将包括上述东、西两幢铺面房所占土地在内的证号为万国用（１９９９）字第０９０００４号的４５．６亩土地抵押给第三人中行万宁支行，向该行贷款２００万元。以上房屋和土地的抵押，均已到房管和国土部门办理他项权利登记手续。

汇源公司对南阳公司提供的《合作协议》和《补充协议》文本的真实性没有异议，但主张《补充协议》是南阳公司采取欺骗手段签订的。汇源公司对其提出的这一主张未能提供证据加以证明。汇源公司提供其与华洋公司签订的《合作协议》，约定双方合作内容为共同开发新泉生活小区中的文化市场部分；汇源公司提供土地２２．４９亩，华洋公司负责全部建设资金及组织施工；合作项目利润产生及分配仅限于１１９套商住型铺面。汇源公司为证明本案讼争的两幢铺面由其组织施工，向法庭提供其为建设单位、福建省第七建筑工程公司海南公司为施工单位的《合同书》复印件（汇源公司称原件已丢失）。该《合同书》复印件写明：工程范围为二层商住楼，建筑面积２７５０．４平方米；工程造价１４４３９６０元。汇源公司还提供华洋公司于１９９５年１月２２日出具的函件（复印件，汇源公司称原件已丢失）和６张收条复印件。南阳公司对汇源公司提供的所有复印件均不予承认。汇源公司和华洋公司签订的《合作协议》约定的合作项目名称、土地面积、建造铺面数量，均与汇源公司和南阳公司签订的《合作协议》不相同，两者不属于同一项目合作协议。

另查：华洋公司由于未按规定办理企业年审，已于１９９９年１２月６日被海南省工商行政局吊销营业执照，其法定代表人下落不明。原作为福建省第七建筑工程公司海南公司的代表在合同书上签名的刘学强也下落不明。

本院认为：本案审理的关键是，依据现有证据是否足以证明讼争的６７套商住型铺面为南阳公司投资建造。李新忠与南阳公司及其主管部门朝阳市人民政府驻海口办事处达成协议，由李新忠承包经营南阳公司。李新忠在承包期间以南阳公司名义实施民事行为，其主体仍应视为南阳公司。汇源公司与南阳公司订立《合作协议》，约定双方合作开发农贸市场部分的１２８套商住型铺面（总建筑面积为１２３８１．６平方米），由南阳公司负责全部建设资金并组织施工。《合作协议》签订后，南阳公司与福建省第七建筑工程公司海南公司签订了该合作项目工程承包合同书。汇源公司对于合作项目工程由福建省第七建筑工程公司海南公司承建而且已建成总建筑面积为６１９７．４８平方米的东、西两幢共６７套两层商住型铺面主体工程的事实没有异议。该６７套铺面的主体工程完成后，汇源公司又与南阳公司签订《补充协议》，对上述６７套铺面由南阳公司投资建造的事实予以确认。以上三份合同、协议，足以证明该６７套商住型铺面是南阳公司出资建成的。由于南阳公司的诉讼请求是要求按合同约定比例分割已建成的６７套商住型铺面的产权，因此对其投资的具体数额和资金来源没有必要作进一步审查。汇源公司上诉称：其与南阳公司订立《合作协议》之后，因南阳公司无力履行该协议，又与华洋公司订立同样内容的合作协议；双方讼争的铺面系华洋公司投资兴建；华洋公司已陆续支付给施工队负责人刘学强工程款１４６万元；合作项目的工程承包合同是其与福建省第七建筑工程公司海南公司签订的；《补充协议》是南阳公司采取欺骗手段签订的。汇源公司对其提出的上述主张均未能提供有效证据加以证明。其提供其同华洋公司签订的《合作协议》所约定的合作项目名称、土地面积，均与其同南阳公司签订的《合作协议》不相同。两者不属于同一项目的合作协议。此外，汇源公司主张因南阳公司无力履行合作协议，又与华洋公司订立合作协议，也是毫无根据的。因为前后两份协议签订的时间相差不到１０天，没有证据证明在这段期间南阳公司已表示不能履行协议，相反，南阳公司与施工单位签订的工程承包合同，是在汇源公司与华洋公司订立合作协议之后。汇源公司提供的其与福建省第七建筑工程公司海南公司签订的《合同书》（复印件），即使是真实的，也不能证明是本案合作项目的建筑承包合同，因为该合同书约定的建筑面积为２７５０．４平方米，而本案讼争的６７套商住型铺面的建筑面积为６１９７．４８平方米，已大大超过该合同书约定的建筑面积。汇源公司提供的华洋公司出资的证明均为复印件，没有其他证据加以印证，南阳公司已明确不予承认，对该证据依法不予采信。汇源公司主张南阳公司以准备投入资金及有利于＂融资＂为借口，诱使其订立了《补充协议》，其主张缺乏证据加以证明。汇源公司未能提供证据证明《补充协议》的内容是虚假的，因此不能否认该《补充协议》所确认的南阳公司投资事实，南阳公司无须对投资具体情况进一步举证。原审判决并不是建立在工程款收据的基础上。原审认定事实清楚，证据充分。汇源公司的上诉缺乏证据加以证明，其上诉理由不成立，不予支持。万宁农村信用社虽然在其《答辩状》中表示对一审判决不服，但未提起上诉，对其提出变更一审判决的主张，可以不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币１３００５元，由上诉人汇源公司负担。

本判决为终审判决。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。