账面成本是否含增值税应分两种情况考虑：

1、不含增值税：当企业是一般纳税人时，企业的账面成本不含增值税。对于一般纳税人来说，计算应缴增值税时，可以抵扣进项税额；

2、含增值税当企业是小规模纳税人时，企业的账面成本包括增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

二手房交易增值税什么情况要扣除成本

1、契税

首套房：面积90平，契税税率为1％；面积＞90平，契税税率为1．5％。

二套房：面积90平，契税税率为1％；面积＞90平，契税税率为2％。

注：北京、上海、广州、深圳等4个城市，购买普通住房享受上述首套房契税政策，购买二套房、非住宅、非普通住宅，契税税率为3％。

2、增值税及其附加税

不动产证未满2年：增值税及其附加税税率为5．6％（增值税税率为5％）。

不动产证满2年：免征增值税。

注意：北京、上海、广州、深圳等4个城市，不动产证满2年及以上的非普通住宅、非住宅，二手房增值税及附加税税率为两次交易差额的5．6％。

增值税及其附加税计算公式：房屋的计税价（1＋5％）5．6％

3、个人所得税

个人在出售房屋时，需要缴纳个人所得税。税率为计税价格的1％或者房子当初买入价与现在卖出价差额的20％。

满五年的房子，可以免征个税。即要免征个税，需要同时满足不动产证满5年且是出售人唯一房产等2个条件。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产；

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务；

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、劳务和交通运输服务；

（四）国务院规定的其他项目。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

销售额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算。