□记者路治欧
面对热晕头的房地产市场,许多有自主需求的消费者转向购买价格更低一些的二手房。
但是,二手房的价格像你平时了解得那么低吗?二手房的交易税费能少交一些吗?二手房中介在哪里给你设置着陷阱?
7月初,刚刚买过一套二手房的江骏(化名)向记者诉说了他的亲历。他感叹道:二手房交易没有像我想象的那样顺利,先前掌握的二手房知识很不实用,一不小心就掉进陷阱里了。
【迷雾之一】政府均价和市场价
29岁的江骏就像温水里的青蛙,猛然醒悟时,一平方米掏4000元也买不到像样的商品房了。
今年春节过后,为了做一个有尊严的男人,他找到了二手房中介公司,希望借此构筑自己结婚后的爱巢。
据郑州市房管局公布的数据显示,今年3月住宅二手房均价为2630元/平方米,到5月份也不过2739元/平方米。
不过,江骏扎进二手房市场时,呈现在面前的却是另一副面孔:21世纪社区70平方米35万元、林荫大道87平方米36万元郑东新区的二手房均价在6000元以上,一套20平方米的房子竟要价18万元。除该区外,郑州市区60、80、110平方米房子的总价差别不大,都往30万~40万元区域里挤。
房市陷入拐点之争,中介门庭冷落车马稀,但是二手房要价的疯狂依然不减,不少价格比新房还高。2630元/平方米能在郑州买一套上世纪80年代的房子就不错了。
江骏没有想到市场价和政府公布的均价差别如此大。为什么?记者发现,二手房信息在传播时,往往省去了郑州市房管局的注释:二手房均价是以市场评估价为计算依据。
那么,这一评估价是如何产生的?据记者了解,这与每套房子交易后交契税时房管局出具的指导价为基础。在不理性的房产交易期,这一价格比市场价就低了不少。那么,指导价为什么会低?江骏在交契税时得到了答案。
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【迷雾之二】高评和低评
中介的置业顾问深懂客户心思,大都告诉江骏找中介一能省钱,二能多贷款。我们老板在房管局和银行都有关系。所以,能在按揭贷款时走高评,多贷款;在交契税时走低评,少交税。
江骏买过房后发现,尽管二手房的首付至少要达30%,不像中介所说的20%,但是,高评和低评之说并不虚。
江骏买了100平方米的房子,价格37万元。在申请银行贷款时,中介委托的房地产咨询评估公司对房子的评估价是39万元。事实上,这一现象相当普遍,买房者也乐意遇到这样的中介和评估公司。
据中介公司称,房地产咨询评估公司这样做主要是为了抢生意,评得太低消费者不认账,中介也很难一直与其合作下去。因为这些评估公司都是银行认可的,银行同样会认可他们的评估价。
江骏和卖房人签订合同后,中介和他们一起去交契税,因为法律规定,交了契税,才能办过户手续。
在中介指导下,买卖双方在一张契税纳税申报表上签字摁手印,不过申报表上填写的交易价是28万元。置业顾问称,这样做是为了避税。在房产市场评估价窗口,工作人员评估为30.1万多元,精确至角。
郑州市财政局的二级机构郑州市契税征收管理中心副主任徐斌称,居民转让个人二手房要先交契税才能办理过户手续。单套建筑面积144平方米以下的普通住宅,契税税率为4%。契税当然是按交易价征收,但是买卖双方申报的交易价多数都不真实,因此纳税依据不大。于是需要政府给出一个市场指导价。
指导价由郑州市房管局出具。徐斌说:他们有一套计算系统,工作人员通过电脑软件,按照房子的具体情况算出指导价。
具体来讲,每年房管局都会对各区域的二手房,按照房屋新旧、地段好坏和近一年成交价格等情况进行信息汇总,编制出新一年的评估标准。然后,根据位置、房龄、朝向、楼层、户型、小区物业管理、市场心理因素等基础资料,通过计算公式折算出某一套房的市场指导价。
徐斌说:契税交纳是就高不就低。如果交易双方申报的价格高于市场指导价,我们就按照申报价格收税。因为市场指导价比交易价要低,因此,中介公司便指导交易双方将价格报低一些。
这样的低评是一视同仁的,并不需要走关系。江骏说:我觉得这是合理避税,中介因为熟悉情况让我省了钱。
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【迷雾之三】担保服务费和调查费
置业顾问汪小姐通知江骏和卖方到银行申请按揭贷款。接待者郑丽(化名)让江骏交了5000多元,给他一张按揭服务费收据。但是,收据上没有任何银行标志,只有郑丽的签名。
过了一天,江骏突然纳闷:我交的是什么费用?交给哪个部门了?
据中国银行一客户经理表示,中国银行不收取房贷客户任何费用。而这样表示的银行不止这一家。
第二天,江骏找中介讨说法。汪小姐回应:我们一直是这样办的,费也不是我们收的。原来,郑丽并不是银行的人,而是一家办房贷的中介服务机构的人。这些服务机构依托银行生存,还在银行办公。一银行客户经理说,这些人分担了银行放贷人手紧缺的压力。
江骏从汪小姐口中得知,收据上的按揭服务费包括:担保服务费(贷款额的1%)、调查费400元以及评估费、产权登记费和抵押服务费。
江骏说:评估费是按揭所需,产权登记费和抵押服务费是政府收的。但是对担保服务费和调查费,她解释不清。卖主已经付完房子的贷款,所以在产权过户给江骏前不需要由谁借款还银行贷款。江骏在买房后会以房产作为抵押进行贷款,也不存在消费其他的担保服务。
河南天昭律师事务所律师张胜利说:按照江骏签订的合同,江骏给中介交了办证劳务费,他们就应当办理房产过户手续,不应该收其他费用。至于中介是否需要其他中介帮忙办理,那是他们之间的事情,与江骏无关。
郑州一房产咨询公司黄经理告诉记者,许多房贷中介都以银行的名义收取担保服务费和调查费,这笔钱将在交易完成后转回房产中介,这是行业潜规则。
他说:如果客户较真,中介一般都会退还担保服务费,不过,只要中介多坚持一下,一般客户都不会再要求退调查费。
事后,汪小姐说:很少有买主注意到这笔收费,前去要钱的也很少。网上很多郑州二手房交易收费项目指南里,都罗列有抵押服务费,也有如今并不需要交纳的保险费。
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