根据我国相关法律法规，由于土地使用权与房屋不可分割，当通过划拨土地取得土地使用权建房时，房屋要交易，土地出让金需要缴纳或经有关部门批准，否则协议无效。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条对划拨的土地使用权，除本条例第四十五条规定外，不得转让、出租、抵押。第四十五条经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，符合下列条件的，划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物的所有权可以转让、出租或者抵押：>（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（2）持有国有土地使用证；（3）持有地上建筑物及其他附着物的合法产权证；（4）按照本法规定签订土地使用权转让合同依照本条例第二章的规定，向当地市、县人民政府缴纳土地使用权出让金，或者以出让、租赁、抵押取得的收益缴纳土地使用权出让金。前款划拨的土地使用权的转让、出租、抵押，分别依照本条例第三章、第四章、第五章的规定办理。划拨土地使用权转让手续（一）交易双方申请转让。同时，交易双方在受理并审核申请后，应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、房屋产权证、法人资格证、委托书、身份证明等，市、县国土资源管理部门应当按照有关规定对申请人提交的申请材料进行审核，并就申请地块的用地征求规划管理部门的意见。经审查，申请用地用途符合规划，符合办理协议出让手续条件的，由市、县国土资源行政主管部门组织地价评估，确定土地出让金，制定协议出让方案。地价评估市、县国土资源行政主管部门应当组织评估出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格，评估基准日为拟出让时点。（4）确定转学费用，制定转学方案。

市、县国土资源行政主管部门或者国有土地使用权出让协调决策机构应当集体决策，在按照土地用途办理出让手续时，综合确定土地使用权出让金根据评估结果、产业政策和土地市场情况，拟定协议出让方案。受让人应当自成交之日起10日内持出让合同、土地使用证原件、出让批准通知书向市、县国土资源行政主管部门申请办理出让手续，转让人和受让人的身份证明材料。市、县国土资源行政主管部门根据批准的协议出让方案和公开交易情况，收回原土地使用者的划拨决定，注销土地登记，收回原土地证，并与受让人签订转让合同。