一、房屋转租的收益该归谁所有

1．对于合法转租而言：

（1）根据《民法典》第七百二十条的规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”。这一规定为我们提供了明确的法律依据。

（2）在一般情况下，除非合同中有特别约定，房屋转租的收益应当归承租人所有。

2．如果承租人擅自转租房屋，其收益是否构成不当得利则需要进行具体分析。

（1）如果承租人擅自转租并从中获得利益，但其并未损害出租人的直接利益（如出租人仍按原合同约定收取租金），那么这种收益并不构成不当得利。

（2）因为出租人已经通过收取租金的方式将房屋的使用收益权能转移给了承租人，因此出租人在租金收益方面并没有受到损害。

二、擅自转租的收益归属

针对擅自转租的收益归属问题，我们需要从不当得利的构成要件出发进行分析。如前所述，不当得利需要满足两个条件：一是没有合法依据获得利益；二是使他人利益受损害。

1．在擅自转租的情况下，虽然承租人获得了额外的收益，但出租人并未因此受到直接损害（如租金收入未减少）。

2．从法律上讲，擅自转租的收益并不构成不当得利。但这并不意味着承租人可以随意转租房屋并保留所有收益。

3．如果出租人与承租人在租赁合同中明确约定了转租需经出租人同意或禁止转租等条款，那么承租人擅自转租的行为将构成违约，出租人有权要求承租人承担违约责任并赔偿相应损失。

三、如何解决房屋转租纠纷

在处理房屋转租纠纷时，我们需要关注以下几个方面：

1．转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，转租合同还需满足两个特殊条件：

（1）征得原出租人的同意；

（2）转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。

2．涉及受转租人的诉讼问题：当出租人与承租人因合同履行发生纠纷并涉及受转租人的权利、义务时，应将受转租人列为第三人参加诉讼。

3．出租人解除合同的影响：

（1）如果出租人起诉要求解除合同并收回物业，这将对受转租人的使用及装修权益产生重大影响。因此，在决定是否解除合同前需进行慎重审查。

（2）如确需解除合同，则应将众多受转租人列为案件第三人；如无需解除合同，则可不列受转租人为案件第三人。

通过以上分析我们可以看出，在处理房屋转租纠纷时需要考虑多方面因素并遵循相关法律规定。同时我们也应意识到在生活中遇到类似问题时需具体情况具体分析并寻求专业法律意见。

《中华人民共和国民法典》第七百二十条