2009年07月23日英山论坛

全额付清了房款，入住二手房的王先生直到19个月之后才拿到房地产权证，对此忿忿不平的他，以售房者杨某未能在90天内办妥过户手续为由起诉至法院，追究杨某超期的违约责任。日前，静安区人民法院一审判决，由杨某向王先生支付违约赔偿金2.5万元。

2002年12月21日，王先生与杨某签订了《上海市房地产买卖合同》，购买杨某名下位于西康路一套房屋，房屋总价款68万余元。双方约定，视钱款、房屋交割时为合同履行完毕，若有违约，则按每天万分之五赔偿对方。之后，王先生持合同向银行申请了转按揭贷款38万元。同月30日，双方一同去银行办理了房产过户手续。但次年1月17日，房地产交易中心却通知王先生，所购房屋被上海某法院查封，不予办理权利过户手续。

王先生未曾料到，自己虽已入住，办证却是这样的麻烦，当初欢欢喜喜买房，到头来却为产证弄得疲惫不堪。在王先生的努力下，直至2004年10月19日，其才获得房屋权利过户。2004年12月，王先生一纸诉状将杨某告上法院，要求其承担延缓1年多才过户的违约金17.34万元。法庭上，王先生诉说，杨某因涉及其他案件，所购房屋被他人申请了诉讼保全，造成自己入住房屋却迟迟不能办交易过户。期间，自己曾起诉区房地产交易中心，不予登记的行政诉讼，但一审、二审均未获支持。而杨某的贷款银行也状告杨某尚拖欠38.4万余元的贷款及利息、罚金，杨某采取不应诉的态度，自己只得以第三人又参加了诉讼，要求法院确认自己与杨某的买卖合同有效，并愿意代杨某承担对银行的还本付息义务。如此，才获得了法院确认自己与杨某的二手房买卖成立，自己代杨某支付银行贷款余额及利息、罚息共计39.8万余元。之后，银行也同意了转按揭，杨某的借款由自己来偿付。

杨某辩称，与王先生签订买卖合同时，该房屋交易未受任何限制，更没有隐瞒任何不利于房屋交易的情况，且房产交易合同早在2002年1月就履行完毕，未能过户的责任不在自己。此外，合同中还约定若发生不能过户的情况，王先生有权退房。现王先生既然选择了继续履行合同，应视为自愿承担相应的后果，那么就无权主张违约金。即使法院认定自己存在违约行为，根据相关司法解释，违约金也不应超过实际损失的30%。

法院审理后认为，王先生与杨某之间签订的二手房买卖合同中，约定了双方的钱款、房屋交割时为合同履行完毕，但房屋买卖中权利的交付属于房屋出卖人的附随义务，在权利未转移前，买卖合同不能视为履行完毕。因双方并未约定房屋权利转移应在何时交付完毕。法院认定杨某应在合理期限内将房屋权利转移给买房人王先生，但自从王先生占有该房屋1年多才取得房屋权利，时间明显过长，遂认为杨某存在违约事实，作为该违约金应由法院酌情而定。一审判决由杨某支付王先生违约赔偿金2.5万元。静安区人民法院李鸿光法官认为，这起涉及延缓办理房产权证案件，属于二手房买卖中的一种新情况。正如法院在判决中认定的那样，房产权利未转移前，房屋买卖合同不能视为履行完毕。付款、交房和房产权利的转移，应该说是二手房买卖合同的全部过程。从房产过户习惯看，尽管法律、法规或相关司法解释没有明确规定多少时间合适，但要拖至一年多才办完，时间明显过长。而购房者王先生提出主张，依据有关商品房的司法解释按90天计算合理期限，由于该商品房司法解释，并不适用个人所有权房屋买卖，法院当然不能支持。反过来，杨某也说到合同约定当权利不能转移时，则可解除合同。这里要强调的是，合同中的权利不能转移约定，应理解为权利根本无法转移。涉及此案该房屋仅仅被作了诉讼保全，房屋权利转移处于一个不确定的状态，只要保全一旦解除，房屋权利转移是仍然可以进行的。