买房可不是一件简单的事,买房还需要办理房产证,而房产证上的名字是非常重要的,房产证上的名字可以有多个,上面的名字关系着房屋所有权,但是有时候,还会遇到需要房产证去名字的情况,这是一个很让人头疼的问题,那么呢?
(一)买卖时
1、全款
交定金后,买卖方一起去房管局办理房子过户,买方将剩余钱款放在银行进行监管,过户完成,买方即可拿到有自己名字的新房产证,卖方到银行取钱。
2、贷款
交定金后,买方在银行放首期款监管,申请银行贷款,银行出具贷款合同后,买卖双方过户,将过户抵押的证明交给银行,银行放款,买方即可拿到有自己名字的新房产证,卖方到银行取钱。
(二)赠与时
到公证处办理赠与公证,带上房地产登记申请书原件、当事人身份证明原件及复印件、委托书、房地产权证原件、房屋平面图、地籍图、契税凭证原件、经公证的赠与书或赠与合同原件等材料,到所属的区房产交易中心办理,办件期限是自受理登记申请之日起20日内。
(三)夫妻之间
如果房子有贷款,就不能去名字,房子没贷款,带上五证(结婚证、身份证、土地证、房产证、契证),去房屋所在地区的房地产交易中心,在预检窗口告知是来办房产证去名字的,工作人员审核过提交的材料,材料齐全再去相关窗口办理,只需交80元工本费,不要交税。
一、没有办理房产证的房子如何出售?
1、刚交了首付款,还没有办按揭
这种情况就是开发商还没有到房管局备案,这是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。
2、正在还房贷,还没有交房
办法一:直接更名
流程:
1、卖方将银行的贷款还清;
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。
注意事项:
1、房子必须还清银行贷款;
2、更名必须取得开发商的同意;
3、买方不能再按揭了,必须全款购买。
这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。
我国规定,房产买卖以办理权属转移登记(即“过户”)为准,没有产权证的房产是不可以办理过户的,因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。
办法二:双方约定等房产证下来再过户
双方可以先签一份协议,约定首付款项,以及过户时间(房产证下来就立即过户),预付首付款,然后就是等了。等到房产证下来再办理过户,先过房产证,出新证当天再过土地证,过户后再交付尾款。但这已经属于二手房买卖,且不满两年或者五年或者是不是卖家的唯一,但是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。
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