二次征求意见稿规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，政府应当优先给予住房保障。就是说，政府对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，还应优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。

此外，二次征求意见稿还对回迁进一步作了明确，规定因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

保障房隐忧

现在地方政府的思维可能是，先把保障房建起来，以后的偿债问题、维修问题、配套问题、住得是否舒心的问题，就留待下一届政府来烦恼了。

保障房政策作为国家干预房市供给的重磅政策，在锣鼓喧天的热闹气氛中粉墨登场。君不见地方要员被金牌急调入京，签订军令状，在今年11月份以前，必须开工建设1000万套保障房，若不能完成任务，须问责行政长官；发改委表示，在十二五期间，要建设3600万套保障房，使得保障房在所有住房的存量中占20％的比重。

保障房是用来保民生的，好事一桩。但要把想着的好事变成做出来的好事，难！特别是要把保障房做成“广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”，难上加难！一不小心，保障房可能做成了闹心房，结果苦了“寒士”，亏了政府，大家吃力不讨好。

我们来看看，保障房可能会闹了谁的心？

各个地方政府首当其冲。地方省份签完军令状，各自领回去起码几十万套的建设目标。这是政治任务，搞不好要掉乌纱帽的，地方行政长官要闹心了。而且建房子光靠表决心不好使啊，得有真金白银。中央几百亿的资金对于上万亿的资金需求来说，即使不能叫做杯水车薪，最多也只是解燃眉之急而已。地方政府本来就被7万亿的地方债问题所困扰，要靠地方财政也不是很现实。

广州倒是挺直白的，要筹钱可以，从土地出让金出，靠卖地王来筹资。可是这样就让保障房变成了推进土地财政的急行军。

大家嚷嚷了半天，要变更土地财政的现状，减少地方财政对卖地的依赖。这下倒好，为了建保障房，地王得接着卖，地价得继续飙。本来保障房的用地就压缩了商品房的土地供给，对地价已经有一定推波助澜的作用了。

钱的问题把地方政府逼急了，必然就向银行伸手要贷款。这下，银行闹心了：我们这些金融体系的国家队不能对政治任务有所怠慢吧，于是乎，不论地方财政是否能付贷款，不论贷款的质量如何，钱，这是借定了。

保障房的性质决定了房子的租金不能高，要是卖的话，价格也不能高。所以说，要完全靠保障房未来的现金流来偿还贷款，基本成为了难以完成的任务。要是地方财政也没有能力付款的话，人们最不愿看到的事情可能会发生：房子问题变成了银行的问题，一旦银行撑不住，这会影响到金融体系的稳定，甚至发展成经济危机。

美国“两房”的教训还历历在目。在美国这个最推崇自由市场的国度，“两房”这一对近似政府的机构，承担了美国房产市场90％以上的房贷，并通过资产证券化，将地产风险向金融体系转嫁，造成次贷危机。美国政府意识到问题严重，在让“两房”股票退市之后，积极推进“两房”改革，国退民进，让市场发挥更大的作用。

我们倒好，国家一再出手，控制完需求，控供给，大有大规模地取代房产市场之势。要知道，我们现在的高房价，不一定就是市场的错，就算是市场的错，也应该先争取完善市场，而不是急匆匆地用行政手段取代市场。带着政治任务的行政手段所带来的高效率未必是建设性的高效率，也可能是破坏性的高效率。

地方政府闹心了，银行闹心了，要住进保障房的“寒士”们可能更闹心：要是房子建得好，地段绝佳，交通便利，房租低廉，此等好事怎么也轮不到没有“关系”的“寒士”啊。看看现在报纸上经常报道的关于经济适用房的房主们开宝马的问题就知道，要公平地分配这么大的蛋糕，不容易啊；要是房子建得不怎么样，地段偏僻，安保措施不行，配套设施奇缺，上下班要三四小时，看个病要打车跑老远，这住得确实是闹心了。

按现在多干快上的情况来看，房子建起来应该没问题，毕竟是政治任务。但要让建起来的房子真正成为“风雨不动安如山的广厦”，很悬。军令状里头规定的只是1000万套的建设任务，没说这房子要建在哪，没规定是否通地铁、公交，没规定是否建学校、医院，没规定是否要有物业管理，或者要请什么等级的物业，没规定房子破了、旧了谁来修。反过来看，要是军令状都规定好了这些细目，地方政府没有可操作的余地，那对资金的需求又是另一个数量级，就更是不可能任务了。

现在地方政府的思维可能是，先把保障房建起来，以后的偿债问题、维修问题、配套问题、住得是否舒心的问题，就留待下一届政府来烦恼了。保障房可以建，但是，按照目前的实际情况，我们是否可以少建一点，建好一点；按补充市场的思路来建，而不是按替代市场的思路来建；按市场的要求来建，而不是按带有政治任务的军令状的要求来建。不要轻易就让保障房占了整个市场20％的份额，根本性地改变房产市场结构，而且还建了一堆问题房、闹心房，让人住也不安心，不住又浪费。

真心希望以上说的闹心事一件都不会发生，只是我一个人在这儿闹心而已……

（作者为中央财经大学外汇储备研究中心主任）