二次土地开发过程是什么？从开发、建设、运营和管理程序来看，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、施工准备阶段、施工阶段、销售阶段和交付阶段。一是项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段经董事会批准后，将房地产开发项目移交企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的基本目的是实现项目的科学决策，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济效益、社会效益和环境效益。可行性研究的主要内容如下：

（1）项目概况；

（2）开发项目用地的现场调查和移民安置；

（3）市场分析和建设规模的确定；

（4）规划设计影响和环境保护；（5）资源供给和资金运营计划；（6）环境影响和环境保护；（7）项目开发模式、组织机构、岗位需求和管理成本研究；（8）开发建设节点计划；（9）项目经济社会效益分析好处；

（10）结论和建议。

2。可行性研究组成员的知识构成：经济学家、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、会计师、律师。三是可行性研究工作阶段。本阶段的主要任务是对以土地为主的投资项目进行初步调查和意向性谈判，对投资项目或投资方向提出建议，即：，通过对某些地区和部门的自然资源和市场的调查和预测，寻找最有利的投资机会。对投资机会的研究比较粗糙，主要依靠一般的估计，而不是详细的分析。如果认为机会研究是可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，也称为“预可行性研究”。在机遇研究的基础上，进一步论证和分析了项目建设的可能性和潜在效益。详细的可行性研究，俗称可行性研究。详细的可行性研究是开发建设项目投资决策的基础。对项目进行技术、财务、经济可行性分析，是进行投资决策的关键步骤。项目评估和决策。可行性研究分五步进行：①项目公司接受委托或集团公司董事会设立项目；②调查研究；③方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。

5。集团公司董事会批准正式立项，项目进入前期开发阶段。二是在前期准备阶段，取得土地使用权。开发商取得土地使用权的主要方式有：1）行政划拨方式；2）旧城改造方式；3）出让方式；4）出让方式（招标、拍卖、协议出让）；5）联合开发并报有关主管部门项目审批部门；

6）通过司法裁决；

7）通过并购等股权重组。2。征地拆迁，申领《房屋拆迁许可证》。拆迁的主要内容有：（1）房屋拆迁和建设，如危房改造；（2）城市功能、土地布局和空间结构的调整，如住宅区、商业区等公共建筑的建设和改造，车站和生活服务设施；

（3）环境治理，如扩大绿地和污染控制项目。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设而来的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造的重要组成部分，处于建设项目的前期。

3。申请拆迁许可证，应当提交下列申请材料：

1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；

2）建设项目批准文件；

3）建设用地规划许可证；

4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）

5）拆迁人、评估机构信息。（6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；改造方式、建设期限；产权明晰的安置房证明；拆迁补偿资金来源及预算额。）三是规划设计。申请项目选址，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，并取得《建设项目选址意见书》附件：规划设计（用地）条件1）建设项目选址申请书2）委托设计单位设计并提交设计方案报批。

2。持规划方案和建筑方案图纸到施工管理处申请施工方案，并取得建筑位置红线图和施工图。建筑方案的申请分为两个阶段。1）规划方案审批阶段，获得规划建设方案审批意见。施工图审批阶段，获得红线图5份，施工图3份。

3。申请建设项目红线定位和验线，并取得建筑物验证红线图。4。申领《建设工程规划许可通知书》，凭通知书到建设管理部门申领《建设工程规划许可证》。当建设项目达到正零或负零时，凭《建设工程规划许可证》通知书及其他有关资料申请《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固废管理处缴纳垃圾处理费。建设工程登记、招标申请、招标程序、勘察、设计、监理、施工队伍确定。4项目销售阶段。申请商品房预售许可证制度。商品房预售许可证有效期一年。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售时，应当向市、县房地产行政主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房销售及抵押贷款办理（1）售前准备（可委托销售机构）

（2）签订销售合同。（3）抵押贷款处理。5交付阶段1。申请竣工验收，取得建设工程竣工验收备案证书。如果是开发区的一块，也要申请综合验收。建设单位应当在建设工程竣工验收后3个月内，向原批准的城市规划行政主管部门申请建设工程规划验收。

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