房地产开发成本核算是指企业按照成本项目，将开发一定数量商品房的全部费用进行归集和分配，最终计算开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。开发产品成本核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本应遵循的步骤和顺序。一般程序如下：

1。开发产品成本的收取由于开发规模的不同，房地产开发成本的收取对象也不同。对于小规模开发，比如开发一套房子或者几套房子，这个问题相对容易解决。我们可以建立一个以开发总量为成本归集对象的成本核算单元。但对于大型开发，如邻里改造或社区开发，就要科学确定成本征收对象。在这种情况下，成本核算不宜太细（单位是一栋楼），因为很多直接开发成本很难分摊到每栋楼，势必增加工作量，使核算工作繁琐。相反，成本核算不能简单地以住宅小区为核算单位，因为一个住宅小区从开工建设到全部竣工，往往需要几年甚至十几年的时间，所开发的商品房陆续竣工销售，这势必使成本核算数据滞后，失去其在成本结算和管理中的作用。本文认为：应以房地产开发项目的项目内容和进度为主要依据，确定成本归集的对象。对于大型开发项目，要按照不同的开发阶段划分区块，便于费用归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。（1）项目开发过程中发生的直接开发费用，直接计入成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账和明细分类账，贷记相关科目。

（2）项目开发服务发生的开发间接费用，可以在“开发间接费用”科目中归集，即借记“开发间接费用”总账科目和明细账科目，贷记相关科目。

（3）从“开发管理费”科目中收取的开发管理费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总账科目和明细科目，贷记“开发管理费”科目。

通过以上程序，将权责发生制各成本核算对象的开发费用归集到“开发成本”的总账科目和明细账科目中。正确的成本项目划分能客观地反映产品成本结构，便于分析和研究降低成本的途径。根据现行房地产开发企业会计制度，将“开发成本”作为一级成本核算主体，企业应根据自身经营特点和管理需要选择成本项目，并进行相应的明细核算。我们不应该选择太多的成本项目，我们应该尽量把发生频率较低的费用，特别是单笔交易中发生的费用结合起来。对金额较大、连续发生的费用，应当单独核算。

为了计算开发企业的开发成本，企业可以根据自己的业务需求建立以下账户：

（1）“4301开发成本”账户。

本科目核算房地产开发企业在开发土地、房屋、配套设施、代建工程等方面发生的费用。本账户借方登记企业开发土地、房屋、配套设施和代建工程所发生的费用，贷方登记已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完成开发项目的实际成本。该账户应根据开发成本的类型设置二级子账户，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”等，并根据二级子科目下的成本核算对象进行明细核算。

（2）“4302开发管理费”账户。

本科目核算独立核算单位在房地产开发企业进行产品开发所发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等，周转房摊销等。本账借方登记企业内部独立核算单位为开发产品发生的间接费用，贷方登记分摊计入各成本核算对象开发成本的开发间接费用。这个月底这个帐户没有余额。该账户应根据企业内部不同单位、部门（分公司）设置。根据现行房地产开发企业会计制度，间接费用应当作为期间费用，直接计入当期损益。本文认为，这种处理方式违背了部分费用核算的配比原则。该原则要求企业的各项收入和相关成本、费用在同一会计期间内确认和计量。如项目贷款支付的利息、项目的前期销售费用等，具有金额大、受益人明确等特点。如果在销售前将受益人纳入损益账核算，必然形成虚假的财务结果，不能客观反映企业的实际经营情况。三。计算并结转已完成开发项目的实际成本。并转入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

4。根据所开发产品的实际功能和去向，将所开发产品的实际成本结转至相关账户。

即借记“营业成本”、“分期开发产品”、“租赁开发产品”、“周转房”等科目，贷记“开发产品”科目。房地产开发成本核算的最终目的是计算项目总成本和单位可销售面积的开发成本，使企业获得经营利润。但现在房地产开发企业普遍存在的现象是重视项目决算而忽视项目决策，因为项目决算是在竣工后进行的，时效性比较明确，而且涉及到项目资金的支付，哪个比较实用，不容易耽误，项目决算可能会因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套设施完工（不影响销售）规划的公共设施暂时无法实施，或者押金提取时间因时间原因推迟时间长等，会影响整个开发项目的完整完成，进而影响项目的决算。如何解决这一问题，本文认为未执行的工程预算可以通过“预提费用”科目计入成本，使工程决算按计划进行，工程竣工后，可根据实际支出调整工程造价。由于这部分工程通常在工程总投资中所占比例较小，对工程总造价和单位造价不会产生很大影响。