一、房地产融资风险包括什么？

1.不利的金融环境及政策

房产企业最大的外部融资是银行贷款，所以国内的金融环境及政策，对房产企业外部融资风险影响重大。总体来看，国内目前金融环境并不有利于房产企业发展。从2006年开始，政府开始对房地产行业进行宏观调控，上调银行及金融机构的存款准备金率，中国银行1～3年贷款年利润从06年的仅为3.06%到14年6.15%，同时居民房贷利率也不断增加。对银行资金的过分依赖，使房产企业在金融环境变化过程中很难独立发展，很容易导致资金周转问题、资金链断裂问题的发生，多变的金融环境扩大了房产企业的融资风险。目前房产行业仍没对境外资本开放，只有少量资本通过间接方式投资于房产企业，房产企业失去了大量外资资本的注入。最后，政府限购政策也一定程度上加大了房企的融资风险，新国八条规定：购买第二套家庭住房贷款比例不能高于40%，贷款利率不能低于中国银行基准利率的1.1倍，随后有关部门还规定第三套住房不能使用公积金贷款。

2.不健全的资本市场机制

改革开放进行了30多年，我国基本上建立了市场经济制度，但是资本市场价值仍然处于不健全状态。不完善的资本市场制度是导致房产企业过分依赖银行贷款等传统融资方式的重要原因。目前房产企业在一级融资市场过分依赖银行资金，二级融资市场仍然没有建立，房产企业对多方式的融资方式又缺乏相应的认识，企业一旦缺钱会首先想到向银行借钱，而不尝试基金、信托、债券等方式融资，更不会想着创新融资手段。房产行业金融市场缺乏一个多层次的金融体系，房产企业融资更应结合自身特点，创新出一些房地产金融产品，搞活房产金融市场。此外，目前资本市场中专注于房产企业投资、担保、抵押贷款和质押贷款等中介结构严重缺乏。有人用不管就乱，一管就死来形容目前房产资本市场的发展，政府相关部分应制定相关法律、法规、制度，规范房企融资方式，外资投资力度，进一步促进资本市场的规范化发展。

3.不完善的财务管理制度

房产企业自身不完善的财务管理制度，是房产企业融资风险加大的催化剂。房产企业资金的收支变化较大，为了更好的控制收支，房产企业需要有良好的资金预算制度。目前一些房产企业，尤其中小房产企业仍只纸上谈兵资金的预算，而没有严格执行预算制度，缺乏事后对资金支出合理性的财务分析。只有把科学的预测转化为准确的预算，并认真贯彻，才能降低不确定性，降低企业融资风险。房企在融资决策上多依据经验判断，缺乏科学合理的融资决策和投资决策制度，另外国内高位阶段的房价还能持续多久，房企融资的资金是否继续投资于房产开发，还是积极推进房企转型，这都需要一套完善的财务管理制度进行决策。房企要一改过去只重房产设计、生产、营销，而轻内部财务管理的管理方式，要积极推进财务管理战略的实施，实现财务价值的增值。

二、房地产融资风险的规避策略

1.优化企业融资大环境

房企的融资方式、融资策略离不开企业融资大环境，而对企业融资环境影响最大的是国家金融方面法律、法规和政府相关部门的规章、政策，有时政府的一项财政或者货币政策会引起金融领域的地震。所以，我们政府相关部门需要优化房企相关融资环境，制定相关配套的金融行业规章、制度，促进金融环境的稳定，加强对金融领域的宏观调控。金融环境的不确定性蕴含了融资的风险性，所以我们房地产企业更应从宏观上把握金融环境的发展趋势，做好政策、法规的学习，微观上也要制定相应的措施，识别未来金融环境变化风险，并提前做好适应金融环境变化的准备工作，使金融环境变化带来的损失降低到最低。

2.实施多元化融资策略

房地产企业融资结构单一，是其融资风险加大的重要原因，为了规避企业融资风险，把风险控制在企业可接受范围内，房产企业因该实施多元化的融资策略。我们知道投资的多元化可以分散投资风险，人们容易忽略的是融资的多元化同样可以分散部分可控的融资风险。资本市场融资方式的多元化也为多元化融资策略提供了可能条件，单一的银行贷款融资，使企业利率风险特别突出。大型房地产企业应该可以考虑上市融资，基于目前上市条件的限制，房地产可以通过资本运营、战略兼并重组，买壳上市也是一个获得资本市场股票融资的捷径。其次，得利于金融融资工具的创新，房产企业还可以选择房产信托和投资基金融资，同时利用好民间资本，尽量降低对传统银行资金的依赖。最后，房产企业还应结合自身特点，搞好与房产抵押、质押等中介金融结构的关系，利用好房产抵押、质押等方式，在最关键时刻获得资金的使用权。

3.强化企业控制融资风险能力

处于金融环境中德房产企业，为了规避企业融资风险，必须要强化企业自身的融资风险控制能力。对于一些能带来潜在利益的风险，管理者应该在风险收益和潜在风险损失之间进行权衡，努力把融资风险控制在企业的可接受范围内，获得最大化的融资收益。首先，房产企业要强化风险控制意识，制定完善的融资风险控制框架，合理、科学的预测可能带来的融资风险，并及时的采取相应的控制措施。其次，房企需要加强对资金的管理，突出现金流的重要作用，制定与战略相适应的现金收支计划，对计划内的每笔现金收支进行科学的预测和规划。最后，房企应该从整体上提高企业的盈利能力、创现能力，培育房企的核心竞争力，增加企业的财务弹性和财务灵活性，最后达到增强企业化解融资风险的能力，以促进房产企业健康发展。