目的不同商品房认购书是预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契阶段合同；商品房买卖合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。约定的内容不同。认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易；商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。签订的时间点往往不同。

认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法；买卖合同的签订则是在开发商取得商品房预售许可证后或在现房销售的情况下签订。

一、如何防范房屋认购书风险

开发商采用《认购书》的形式销售楼盘。近两年，随着房价的飙升，开发商不再急于出售手中的楼盘，而是往往采取捂盘的方式拖延销售时间，谋取利益最大化。因此，开发商想出与意向购买人签订《认购书》的方式销售房屋。通常《认购书》书中仅写明购房意向和订金，不写明房屋的具体情况和相关违约责任等，因此，这种认购书在法律上无法认定为《预售合同》，而且，开发商将《认购书》中的订金写成言字旁的“订”，因此，面对开发商毁约，购房人又无法适用“定金罚则”，可见，开发商是早有准备。这样一来，《认购书》不但达到了开发商收取部分订金，回笼资金的目的，还免去了开发商捂盘惜售、哄抬房价后承担违约责任的可能。

怎样防范这种风险呢？此种风险是非常难避免的，这完全取决于意向购买人的购房需求，如果需求强烈，那么即使风险非常高，购买人也愿意签订《认购书》；相反，如果意向购买人的购房需求不强烈，那么购买人一般不会签订《认购书》。在与开发商签订法律文件时，一定要判断该文件是《预售合同》还是《认购书》，如果是后者，然后再判断定金是否能使用“定金罚则”，同时最好能够明确违约责任，以最大限度地保护自身权益。

认购协议系由出卖人制订，国家有关行政机关对订立认购协议无限制性规定，因此，出卖人和买受人对认购协议内容均要认真审核，尤其应注意认购协议中设置的对买受人不公平的条件。购房者最好请专业律师审核合同，因为有时候如果认购书具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，购房合同直接影响着购房者的利益。

二、商品房买卖程序是怎样的

商品房交易一般按照以下程序办理：

(一)选房。

(二)签订认购书。签订认购书时，开发商往往要求购房者交纳定金。签订认购书并不是购房的必经程序，而是房地产交易领域的一种约定俗成的做法。

(三)签订商品房买卖合同，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，应签订物业管理合同。商品房买卖合同的内容集中体现了买卖双方的权利和义务。如果在商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，购房者应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

(四)办理商品房贷款或公积金贷款手续，与贷款银行或住房资金管理中心签订贷款协议。

(五)办理入住手续。在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购房者办理交付手续，向购房者出示商品房质量验收合格证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。

(六)签订物业管理合同。购房者在购房时未签订物业管理合同的，在入住时，应与物业管理公司签订物业管理合同。

(七)办理产权过户手续，领取房产证。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的有关资料报产权登记机关备案，协助购房者办理权属登记手续，领取房产证。