一份评估报告放在大家的面前，大家都知道数额低、自己的合法权益受到了侵害，但是却说不出来到底哪里出了问题。我给大家讲讲专业的拆迁律师是如何分析判断一份拆迁评估报告是否合法的，他的违法点都会出现在哪里。

一般来说：被拆迁人接到的评估报告90%以上都是不合法的，因为它仅仅写着房屋估值，缺失了很多应当列明的事项。

我们以一份比较完整的评估报告为例，给大家列举一些可能出现的问题点。比如说：我们通过评估报告知道了评估公司的名称，那么我们就是可以查询评估公司的资质，因为评估公司是分级别的，级别不同、评估的能力也有很大的差别。

《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》

第七条列入房地产价格评估机构名录的评估机构，评估业务量超过下述标准时不能承接新的房屋征收评估工作：

(一)一级资质评估机构的在估业务量达到2000户;

(二)二级资质评估机构的在估业务量达到1000户;

(三)三级资质评估机构的在估业务量达到500户。

假如你们这个拆迁项目总共有800户，那么评估公司必须要达到二级的资质，如果经过查询，发现这个评估公司的资质存在问题，就是个三级资质，那么我们就此就获得了一个谈判的筹码。

再比如说：估价时点方面的问题，我们刚才讲过估价时点是估价结果对应的日期，那么实际的案例中，一个项目进行个三年五年都不算是个稀奇的事情，七八年的也存在，那么各位想想，北京现在的房价和七八年前的房价相差多少，这样的评估时点是否合理?

评估时点指的不仅仅是入户测量的日期，而是估价活动的起止时间，即正式接受估价委托至完成估价报告的期间。通过这个期间，我们可以判断程序是否合法。实践过程中存在这样的情况，评估在前，办理拆迁许可证在后，这样的情况我们也见过不少。我们曾经遇到一些情况，律师在代理案件过程中，进行调查取证工作，从委托人手里得到了评估报告，然后又调查到了拆迁项目的拆迁许可证，两证一对比，发现了问题。拆迁许可证是2013年8月发的，评估报告的日期却是2013年6月，比拆迁许可证的日期还早两个月。这就是明显的违法。

关于评估报告的有效期，法律上没有具体的规定，但是评估报告中必须要注明有效期，很多拆迁项目持续好几年，如果一直沿用原来的的评估报告，对被拆迁人的损害是巨大的，所以合法的评估报告应当具备有效期，如果没有，那么也属于违法。

估价师的声明也可以体现出很多的问题。首先，评估报告的依据是国家标准《房地产估价规范》，而不是地方性的依据。其次，要写明评估人员是否进行了实地勘察，哪些评估人员进行了实地勘察、哪些评估人员没有进行实地勘察，这都要一一写清楚。最后，评估师需要签字，如果没有签字是不合法的，因为我们可以根据签字去查询评估师是否具有相应的评估资质。

另外，评估机构的盖章是必不可少的。光有盖章也不行，还要看看这个章的性质，必须是评估机构的公章，很多评估公司在评估报告上盖的是xx评估公司xx项目专用章，不是圆形的公章，而是像是发票专用章的那种椭圆形的章，这样的章都是不合法的。

附件中要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。

只要我们广大被拆迁人具备一定知识，就就能够识别真伪，防止被动。在此提醒广大观众，当您遇到拆迁时，请务必关注您房屋价值的评估报告，以维护您正当、合法的补偿利益。