一、卖房个人所得税减免的条件
现行政策,免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。根据相关规定,“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。”这里所称“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。而对于“家庭唯一生活用房”,是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。根据国五条细则规定,所买二手房现在售价低于购买时买价,可以不用征收个人所得税吗?按照现有政策,二手房交易的个人所得税有两种方式可选,差额的20%或总房款的1%。目前市场上成交的房源大部分选择总房价的1%,但房主2010年之后买入的房子再次出售时,一般选择差额的20%,因为这两年受调控影响,房价不涨反跌,理论上无须缴纳个税。
二、征收个人所得税的方式
目前,按照国家规定征收个人所得税的方式共有二种,一是能提供准确的房屋原值凭证的,以转让所得的20%征个税,二是未提供准确的房屋原值凭证的,普通住房的税费是按交易价格的1%征收。营业税及附加:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
三、二手房交易费用明细:
(一)交易契税
1、购买家庭唯一住房,单元总建筑面积90平方米以下的普通住宅:地税局评估价×1%;
2、购买家庭唯一住房,单元总建筑面积90-144平方米:地税局评估价×1.5%;(以上需以家庭为单位,买方必须提供户口簿原件、结婚证或半个月内的无婚姻登记证明原件,户籍所在地的无房证明);
3、非家庭唯一普通住房:地税局评估价×3%;
4、单元建筑面积在144平方米以上(含144平方米):地税局评估价×3%;5、赠与、非住宅:地税局评估价×3%
(二)个人所得税【卖方出】
1、房产证满5年或能提供《共有住房缴款明细表》或《预售合同》或《拆迁补偿协议》或《安居协议》或购房协议的签约时间等证明满5年的、且家庭双方现时是唯一住房(业主必须提供户口簿原件、有效的婚况证明,如:结婚证或者民政局开具的半年内的无婚姻登记证明原件):免征;
2、房产证未满5年的:地税局股价×1%或者差额×20%(有发票)
(三)营业税【卖方出】
1、房产证满5年或契税完税证满5年且是144平方米以下的普通住宅:免征;
2、未满5年的普通住宅以及非普通住宅征收:地税局评估价×5.6%;3、满5年的非普通住宅(建筑面积大于144平方米):(地税局股价-上手发票购入价)×5.6%
(四)土地出让金
1、房改房、安居房、解困房:地税局评估价×1%;
2、商品房、私房:地段基准价×面积×10%(基准地价要上房管局网址查询)
(五)土地契税土地出让金×3%(房改房免征)
(六)土地增值税
1、个人住宅:免征;
2、非住宅:可提供发票的,用四级超率累进税率;不能提供发票的:地税局评估价×3%
(七)交易印花税
个人住宅:免征;
非住宅:地税局评估价×0.05%
(八)证照印花税5元/证,每增加1人加收5元
(九)交易服务费建筑面积×3元/平方米建筑面积×3元/平方米
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