物业与业主签订协议，有效期为3到5年。物业与业主签订的合同是物业服务合同，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。

业主与物业关系恶化的原因

10月30日晚，朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月，强制执行中被拘留的欠费业主受到了怎样的影响？业主与物业的关系是否发生变化？据《新京报》报道，至今日，朝阳法院强制执行物业费正好一个月。据新京报于25日至29日对朝阳区被强制执行小区百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。

当事双方：逾六成业主称与物业关系恶化

对朝阳区百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区约百名业主的调查结果统计显示：6．1％的业主对小区物业服务满意，65．9％的业主选择了不满意；同时42．7％的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76．8％的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费；73．2％的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善；68．3％的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。

百环花园的陈常庆夫妇同时被拘，且时长为15天。陈常庆说，此事对家庭的影响很大，被拘时自己和妻子都是身着睡衣，而5岁的孩子就在一旁，直到现在，自己还要对年迈的父母隐瞒此事。记者了解到，部分曾被司法拘留的业主目前正筹备聚会，并希望通过法律渠道，探讨强制执法的相关问题。

调查中，有被强制执行社区的物业公司反映，虽然申请强制执行的是前任公司，但强制执行后，对他们的收费也产生了负面影响。

29日下午，北京市建委小区办人士说，业主和物业之间是种合同关系，据《物业管理条例》规定，业委会有义务进行督促，而小区办不宜干预太多。

法院说法：物业服务不佳业主应搜集证据

11月26日上午，朝阳法院执行法官和法警到望京西园等小区，再次对部分拖欠物业费的业主强制执行。朝阳法院执行庭副庭长汪冬当时表示，无论是谁都必须履行生效法律文书。在诉讼阶段是业主和物业之间的争议，一但判决生效就具有了法律强制力，已经不是当事人之间的纷争了，任何人都应自动履行，无论强势还是弱势。

而此前，朝阳法院曾提醒，业主在碰到物业公司服务不到位时，应该积极搜集证据。例如报修后物业不管、小区卫生状况差、公共部位保管不善等，并寻找证人证言为以后的诉讼积攒证据。

律师建议：集体收房阶段就应筹建业委会

北京隆安律师事务所律师陈旭认为，判决书一旦下发，作为业主不应对抗法的权威，确实利益受损的，应采取其他的救济方式，如反诉物业进驻非法、服务不达标、信访等；同时应区分强制执行和强制措施的概念，强制执行只能是针对财产，包括查封财物、冻结账户等；限制人身自由则是强制措施。

当代律师事务所朱克非律师认为，目前从买房到收房，业主持的都是比较微观或是层次相对较低的维权思想，业主仅仅用维权的观念去考虑业委会成立，并且是在纠纷已经发生的情况下考虑成立业委会，90％以上很难成立。他认为，业主思想必须要超前。业主在集体收房阶段一定要考虑成立业委会，入住第一年就要进行相关准备工作。

《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。