1。抵押品位置不当。
如果抵押的房地产或土地位于偏远地区,且开发前景较差,则难以实现。目前,商业银行贷款抵押中相当一部分属于这种类型。
2。抵押品不是直接交易的商品。
比如,房地产建在行政划拨土地和约定土地上的,必须先交地价,土地可以转为商品房用地,才能上市交易;房地产建在村民宅基地上的,集体土地必须转为国有土地通过支付地价,而房地产可以买卖。实现这种房地产,手续复杂,成本多,费时费力。一般来说,银行不得不收回房地产,让它闲置,造成信贷资产的沉淀和损失。
3。抵押品不是成品。
楼花等在建项目一般难以实现抵押,可能成为烂尾工程。
4。
由于现行拍卖法律法规不完善,拍卖责任不明确,在拍卖过程中,由于一些不确定因素(如非公开、公平的内部交易),银行抵押物往往以低价拍卖,这使得银行的部分甚至大部分债权难以实现。
按揭拍卖的实现需要相关法律法规的建立、完善和严格执行,这是银行无法控制的。但“商业银行依法经营,不受任何单位和个人的干涉”。因此,银行一般应拒绝位置差的房地产和不能直接出售的房产的抵押。而且,银行贷款的金额(包括预期利息等)应尽量低于抵押物的净值,避免以拍卖方式偿还债务。
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