近日,
央企地王引发了新一轮对房地产市场的大声讨,随后国资委和各地政府纷纷出台整顿措施,3月22日国土资源部再出新政策,未出台保障住房用地计划的地方不得出让土地。在房地产政策不断收紧的前提下,房地产企业如何应对,新*基、首创、复地重新寻找商机。
从2009年年末开始,旧城改造仿佛一夜之间成为一线城市的热门词汇。特别是广东,政策上的放松,让原本必须通过招拍挂的旧城改造多了几分弹性,也让开发商看到了难得的商机。
新*基地产(以下简称新*基)正是其中的急先锋。从去年年底到今年3月,新*基花费了近百亿元用于旧城改造的前期土地投入。这还仅仅是水面上的一部分,据透露,目前新*基仅在广州周边就尚有几个处于谈判阶段的旧改项目。
当国内政策严查囤地,港企在内地“囤地生金”模式遭遇困境之际,新*基正试图从广州的旧城改造中寻找新的机会。
百亿资金投入旧城改造
其实这几年,包括万科王石在内的众多房地产大佬都在思考一个问题,一线城市的大城市病越来越严重,而开发商还希望在城市中心发展项目,途径无非两条,其一是持有商铺、写字楼等商用物业收租,其二就是旧城改造。
新*基无疑在这方面拥有众多的经验。2009年下半年,新*基入账物业销售连同合作项目收益为46.07亿港元,而集团租金总收入则达到53.6亿港元。另一方面,旧改也是这个香港最大地产商的盈利法宝。
近年新*基开始将自己的“旧改”经验复制到内地市场。从去年12月底起至今年3月,新*基先后在佛山及广州两地先后拿下广佛两地三个旧改项目,总占地面积达81万平方米,光前期土地总投入超过90亿元人民币。如果再加上2007年与富-力、**泰富一同投资的广州猎德村改造项目,新地在广佛两地旧改项目的土地价已超百亿。
是什么促使新*基如此大力投入两地的旧城改造?去年年底新*基高层曾对记者说过,一直非常希望能获得更多广州的开发项目,但“广州近年土地拍卖的价格常常超出新*基地产的底线”,新*基不得不从合作、并购、旧城改造上下工夫。
然而旧改项目从来都是复杂多变,牵涉面甚广。尽管新*基成功地在香港观塘、沙田、西九等地完成“旧改”项目,但他们这两个第一批国内旧改项目却并不顺利。
位于珠江新城的猎德项目,地价为46亿元,总投资额将达到100亿元,新*基、富-力及**泰富所持权益各为三分之一。但在声势浩大的拍卖会之后,在长达近两年的时间里,猎德村项目却一直悄无声息,毫无任何开工的迹象。媒体多次追问其中原因,三个开发商均不愿透露详情,仅一再地重复因为“政府的拆迁工作尚未完成”。一直到2009年8月,该项目终于开始大规模动工,并且在今年下半年推出第一批住宅项目。
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