一、借名购房合同的法律性质及其有效性
1、在借名购房中,涉及双重法律关系;
一为内部关系,即借名人和出名人之间的借名购房合同关系;
二为外部关系,即借名人或出名人将房屋出卖给第三人,形成其和第三人的买卖合同关系。
2、先探讨借名购房的内部法律关系,即借名购房合同的法律性质及其效力;
我国民法典并未将借名购房合同作为典型合同予以规定,故其为非典型合同,即无名合同。借名购房合同侧重于借名人和出名人之间的信赖关系,借名人将自己出资购房经他人允诺而登记他人名下,其法律性质与委托合同相似,故可类推适用委托合同的相关规定。
3、判断借名购房合同是否有效;
关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定,两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效,后者与公共利益无涉,应为有效。对此,应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断:如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房,则其因违反公共利益而无效;倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策,因其未违反公共利益,应为有效。
二、出名人是否有权处分登记其名下的房屋
司法实践中,存在三种不同观点:
一为有权处分说。
该说认为,为强化不动产登记的公示力,形式上权利人处分该不动产,即使违背借名登记合同之约定,仍属有权处分,无需再考虑受让人是善意还是恶意。另外,借名人既然选择将自己购买房屋登记于其他人名义,故应承担房屋被无权处分的风险。
二为无权处分说。
该说认为,登记名义人虽为形式上所有权,但真正所有权人仍属借名人,故登记名义人处分不动产,构成无权处分。买受人能否取得不动产所有权,应视其是否知道借名登记关系,如知情,则无善意取得适用之余地;反之,则适用善意取得,买受人取得不动产所有权。
三为折中说。
该说认为,实际登记人出卖该不动产虽属有权处分,但在买受人恶意之情形,则按照无权处分处理。
三、借名人是否有权处分房屋
如前所述,借名人为真正的所有权人,其有权处分登记于出名人名下的房屋。借名人可通过举证其为真正权利人,而请求出名人将房屋移转登记给借名人。
认定真正权利人的依据主要有:房屋产权证书保管情况、房屋购房款及相关税费的支付凭证、长期控制和占有房屋的事实等。在借名人将房屋出卖给第三人的情形,借名人既可请求出名人将房屋过户自己名下,继而再登记第三人名下,也可以让出名人直接转移登记给第三人。
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