一、房屋承租人优先购买权的成立条件

优先购买权，又称先买权，是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。承租人优先购买权的行使条件为：

（一）须出租人"出卖租赁房屋"。所谓"租赁房屋"，应当是指出租人交给承租人使用收益并由承租人支付租金的、符合《房地产统计指标解释（试行）》中规定标准的房屋。

（二）承租人须以"同等条件"表示购买。关于"同等条件"标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件为"同等条件"。关于"同等条件"的内容，首先是价款条件要等同，即承租人允诺支付的价款数额应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。例如第三人允诺一次付清者，承租人不得主张分期支付。再次，"同等条件"还应包括其他交易条件的等同。

二、民法典如何保护房屋承租人的优先购买权

优先购买权并非绝对，其发生须具备“同等条件”。民法典规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”

该权利的行使须受“同等条件”的限制，关于同等条件，要综合房屋的转让价格、价款履行方式及期限等因素来确定。以下情形房租承租人未能满足“同等条件”，从而不享有优先购买权：应当在合理期限内行使出租人欲出卖房屋，须在合理期限内通知承租人，承租人不可在权利上“睡眠”。民法典规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”出现以上情形之一的，该承租人的优先购买权归于消灭。

三、房屋承租人优先购买权的排除情形

下列4种情形，房屋租赁合同的承租人不享有优先购买权：

（一）房屋的共有人行使优先购买权的。

（二）出租人将房屋出卖给自己的近亲属的。

（三）出租人履行出租义务后，承租人在15日内未明确表示购买的。