二手房具体流程为:
1、购房人通过各种方法找房源、看房。
2、经中介机构撮合达成初步交易意向。在此阶段,购房人需对房屋的基本情况进行初步的了解,比如房屋年限、房产证办理时间、是否满五唯一、房屋是否有共有权人、房屋是否待拆迁等,这是交易的基础,也会涉及到相关税费问题。
3、房屋和产权审核,查档确认。可以要求当事人提交房屋所有权证、征信报告、房屋查档证明。
4、确定房屋产权后交定金(可有可无)。
5、签订三方合同。如果有必要,在签订合同前要进行贷款预审。
6、办理赎楼。如果是商业贷款,解压和网签可以同时进行;如果是公积金贷款必须先解压,然后才能网签。
7、面签之后进行房屋评估,评估价将直接影响首付款数额。
8、买方办理按揭贷款(身份证原件、结婚证、户口薄、收入证明、银行流水、买卖合同等)。
9、买方贷款审批通过之后,付首付款进入资金监管账户(目前是全额进行资金监管)。
10、就房屋办理抵押登记,完税过户(身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等)。
11、出房产证、领取他项权证。
12、领房产证后7个工作日内释放首付款,释放首付款3个工作日释放银行尾款(银行不同放款时间可能差距较大)。
13、房屋交接。
一、二手房按揭贷款流程和时间
(一)第1日,递交材料,提出申请:
1、买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅;
2、工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
(二)第2-7日,评估:
根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定,一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
(三)第8-10日,银行审批:
1、银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批;
2、审批过程一般在5个工作日左右,每单业务审批时间1-2天即可完成。具体地方要以实际地方办公效率为准。
(四)第11-33日,交首付,办理过户:
审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成,买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
(五)第34-35天,办房产抵押登记、保险手续,银行放贷:
买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险,保险费2000元左右。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。
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