【消费者权利】如何构建按揭贷款中消费者权利保护制度

(一)按揭贷款中消费者权利保护制度构建的原则

目前由于房地产发展过热，为了防止出现楼市泡沫危及整个国民经济的发展，国家加大了对其调控的力度。尽管收到了一定的效果，但就目前来说，这一效果并不太明显，住房价格仍居高不下，房屋质量也未得到改善，并且消费者与房产商之间的矛盾也日渐突出。而且国家调控毕竟只是一时之计，要想从根本上确保按揭贷款消费者的权利和经济利益，就必须建立其消费者权利保护机制。

在按揭贷款中建立消费者权利保护机制一方面要尽量扩大对消费者的权利的保护，另一方面也要对银行和房产商的行为进行一定的限制，但这一限制不能过于苛责，即坚持平衡的原则。也就是说我们要坚持在避免对银行和房产商施加不必要的责任的前提下最大化消费者权利的保护的原则。

(二)按揭贷款中消费者权利保护制度的方式

1.建立住房按揭贷款规制机制

所谓房屋按揭贷款规制机制并不是仅仅指对消费者的贷款行为进行规制，而是对整个贷款过程进行规制，以确保消费者能获得符合其利益并且不含欺诈性因素的贷款。具体来说就是建立一个独立的按揭贷款规制机构以中立的第三方的身份对从消费者开始提出贷款申请到贷款全部被清偿整个过程进行监督并对按揭贷款各主体的行为进行规制。

近年来由于住房制度的改革使房贷市场发生了巨大变化，法律法规的滞后性无法对银行的不规范的贷款行为进行调整，因此，消费者在按揭贷款过程中权利面临的风险更大。但一旦建立起房屋按揭贷款规制机制，消费者被贷款人诱骗签署其无力负担的格式条款合同的情况将大大减少，银行因不正当行为的收益也将大大减少。

住房按揭贷款规制机制的建立将极大地改观消费者与银行及房产商之间的不平等地位的状态。同时，在发现银行有欺诈行为时，可以适当对其行为进行惩罚性赔偿。毫无疑问，建立这一制度的建立是对消费者权利保护的最佳体现，这也是构建按揭贷款中消费者权利保护制度的关键性因素。

2.完善立法，从根本上加强对按揭贷款中消费者权利的保护

我国房地产业的发展速度十分迅速，但与房地产业相关的立法却落后与房产业的发展，这就直接导致了消费者的权利在法律上得不到充分保障。由于缺乏法律对各按揭主体行为进行调整，本该由法律统一规范的当事人之间的权利与义务的关系却要靠当事人自己协商，这不仅使整个过程非常繁琐，且一旦出现协议中未作约定的纠纷，将造成适用法律的困难，作为弱势主体地消费者无疑会处于不利地位。

由此可以看出，加强对房地产消费者权利保护的立法已经成为了不可避免趋势。而基于我国目前对这一问题的立法，我们应该从以下三个方面来完善：(1)确认房地产消费者权利的特殊性，将其作为公民的基本权利进行保护。房地产消费者权利是社会经济发展到一定阶段的产物，它与传统消费者权利不同，因此我们应当在充分认识其特殊性的基础上，突出其重要的地位并将其作为一项基本权利进行立法保护。(2)制定出专门针对房地产消费者权利保护的单行法规。我国有学者曾说过“消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。”为此，加强对消费者权利的保护意味着应该更多地从不同的法律对消费者赋予更多地权利。因此，除了有《消费者权益保护法》、《房地产法》等法律外还应当制定专门的单行法规。(3)在立法上将房地产消费者的资格进行统一，使消费者不因其财产或身份的差异在遇到纠纷时受到法律的差别对待，同时在法律的适用上也应该具备统一性。3.建立递进式的争讼平台和多元化的纠纷解决机制

在传统的争议解决途径中最常用的是行政救济和司法救济两种。而针对消费者这一个特殊的群体，除了上述的两种方式外，我们还可以充分利用消费者权益保护协会的纠纷解决功能来对按揭贷款过程中产生的纠纷进行解决。建立“消费者权益保护协会—行政救济—司法救济”这一递进式的争讼平台和供消费者从这三种方式自由选择的多元化地纠纷解决机制。

也就是说，在按揭借贷中，若消费者的权利受到侵害，首先，我们可以先考虑适用消费者权益保护协会的救济功能，因为这种方式最为便捷，且舆论效果最好，权利保护的实现最容易，但由于其权威性和强制性较差，所以其适用范围可以只限制在一些权利损害不严重和争议标的额不大的一些纠纷中。其次，在一些消费者权益保护协会无法解决的纠纷中或基于纠纷的当事人的直接选择可以适用行政救济。在行政救济中由于其程序较为宽松，且不需要律师参与其中，其争讼的成本较低，可以使消费者、银行、房产商都受益。所以，行政救济也是解决此类纠纷的较好选择之一，但由于其自身的公开性差且不支持集体争讼，所以可以只限于消费者权益保护协会不能解决的或当事人选择的单独争讼且标的额不是特别巨大的纠纷。最后，司法救济是消费者权利保护的最后屏障，有其明显的优越。司法救济对消费者的权利的保护最为彻底也最具权威，但由于其诉讼成本较前两种较高，因此在适用时应是消费者的损失较大的案件或一些集体的诉讼案件。

当然，并不是说每个按揭贷款过程中的消费者在权利受损时都要经历以上三个不同层次的救济途径，而是应当由消费者自身根据其受损情况而选择，既可以递进式的层层救济，也可以直接选择其中一种方式。而建立这样一种递进式的争讼平台和多元化地纠纷解决机制的目的是为了多层次、全面地对消费者权利进行保护，防止由于争讼平台的限制而使消费者的权利得不到有效保障。