哪些二手房不能交易？

二手房可以交易，但并不意味着所有的二手房都可以在市场上交易。根据我国相关法律法规规定，有下列情形的二手房不得买卖：（一）仅取得使用权的房屋，如由房管局直接管理的公房；（二）未依法取得房屋所有权证的房屋；（三）建在农村集体土地上的房屋或者列入拆迁通知范围的房屋；（四）共有房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

（5）未经抵押人书面同意抵押的房屋；

（6）已按标准价购买，但未按成本价补足剩余价款，正在向全部产权过渡的房屋；

（7）依法被查封、扣押或者以其他形式限制的房屋；

（八）该房屋已出租给他人，出卖人未按规定通知承租人，侵犯承租人优先购买权和其他权益的；（九）法律、行政法规禁止转让的其他情形。如何规避二手房交易风险？

1。购房人在与二手房业主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素带来的潜在风险，约定违约赔偿责任，尽快办理过户手续，以免对方落后。买房前，购房者应充分了解房屋销售所需的各种手续。最好选择专业人士提供法律咨询，然后认真签订合同。购房人在签订购房合同时，应当要求对方提供有权处分所售房屋的证明或者夫妻及其他共有人同意处分房屋的证明。二手房买卖双方在交易中应选择正规中介机构，并就双方约定的内容作出书面约定。

5。为了了解所购房屋的真实情况，购房者在购房前应向物业、邻居和开发商了解情况。最好到现场看房，并就质量问题如何承担责任达成书面协议。

6。法律明确规定，在农村宅基地上建造的房屋不得在市场上交易。建议城镇居民不要购买此类房屋，此类房屋交易不受法律保护。二手房购买流程。购买能力评价

自我能力评价，从家庭收入和银行贷款两个方面来衡量。首先要知道家里有多少资金，如存款、股票等，计算自备资金，然后从固定收入中扣除固定费用，计算出我们的支付能力（每月供款不得超过家庭月收入的三分之一）。然后我们就可以知道自备资金和贷款的数额。两者之和就是我们能买的房子的价格。一般来说，二手房贷款约占住房公积金总额的60%-70%，贷款期限最长为30年。如果选择中长期，每月还款会少一些，但相应的利息积累会高一些。

2。找房子有两种方式：

（1）委托中介。（2）、口碑地产等专业房地产网站。

3。中介服务选择

一般来说，要选择信誉好的品牌中介。对公司、亲戚、朋友等多了解有几种方式，如果已经锁定了购房区域或楼盘，可以直接到该区域的当地中介，因为中介公司会有自己的主商圈。商圈里挂牌的房子比较多，所以你会有更多的选择。经纪人也更了解当地所有房产的细节。如果只有一个笼统的购买标准，没有具体的目标，就要委托公司在全市各区开设连锁店，相互流转房屋。

4。与经纪人沟通

寻找资深经纪人。在去中介公司之前，先去你想咨询的地区了解一下情况。在与经纪人交谈的过程中，你可以看到他所说的与你现场所知是否一致。否则，他的资历一定很肤浅，否则他一点也不诚实。这样的经纪人根本不能为你服务。为经纪人列出尽可能详细的物业要求（位置、学习环境、休闲设施、楼层、房型、景观、居住位置等），并过滤掉明显不符合要求的房屋，以免耗费不必要的时间和精力。从他那里，我们可以知道原房主出售的真实意图，也可以知道房屋是否存在瑕疵。