1、开发商尚不具备商品房预售资格，与拟购房者签订认购、订购、预购书(或者协议)，并要求拟购房者支付定金。

根据律师接受咨询的信息反映，这种情形在目前桂林市的商品房市场中比较普遍，产生的纠纷也比较多。拟购房者支付定金后，“就有了一种被套住的感觉”。此时，购房者要求“退房”，开发商会理直气壮地引用定金罚则或者协议中的定金条款，不同意返还定金。

那么，在这样的情形下，购房者果真就无法要求返还定金了吗?笔者认为不一定。

我们知道，定金是担保的一种方式，分为订约定金和履约定金，前者以订立合同为担保对象，一方怠于进行合同谈判或者签订合同，适用定金罚则;后者以履行合同为担保对象，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，适用定金罚则。

很显然，此种情形之定金属于订约定金，购房方只要履行了诚信谈判义务，如果因双方就合同条款无法达成一致而导致无法签订正式《商品房买卖合同》的，则不因归责于购房方，此情形下购房者要求解除订购协议并返还定金的，应当得到法律的支持。当然，如果购房者根本就没有在约定的时间内与开发商就签订正式《商品房买卖合同》进行协商、谈判，或者恶意协商的，这就没有诚信履行订约义务，应当受到定金处罚，此时“退房”将无权要求返还定金。

在最高人民法院的司法解释中是可以找到明确的法律依据的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”关键是如何理解“因不可归责于双方的事由”。

这些年，我们代理的类似案件不少，也有涉及桂林市相当著名的房产商的，当事人因觉得开发商提供的《商品房买卖合同》部分条款不合理，开发商坚持不愿意更改合同条款时，表示不愿签订这种缺乏充分协商的《商品房买卖合同》，被拒绝后找到我们，我们基本上是围绕“因不可归责于双方的事由”这一规定设计思路与开发商协商，最终得到圆满的解决。由于我们全部是通过非诉讼协商方式就解决了，没有一例走上法庭，所以也无法对桂林市在这方面的审判实践妄作判断。

2、购房者双方签订正式有效的《商品房买卖合同》，购房者按合同约定支付定金以后反悔，要求“退房”。