农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,在农村集体土地上所建房屋的买卖合同也就由于违反法律禁止性规定，违反法律的强制性规定的合同无效。

一、宅基地买卖协议是否有法律效应

宅基地买卖协议是否有法律效主要考虑以下几个方面：

1、法律、法规、部门规章和政策；

2、宅基地房地产交付的实际情况；

3、卖方现有居住条件；

5、对于城镇居民购买宅基地的销售合同，由于法律法规明确规定宅基地销售合同违反法律的强制性规定，销售合同无效。

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

二、农村土地确权新政策有哪些

2018农村土地确权新政策有：

1、农村集体土地确认登记发证是农村集体土地所有权、集体土地使用权等土地权利的确认登记发证；

2、农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等；

3、农村集体土地所有权登记发证应当覆盖农村集体土地，包括农民集体所有的建设用地、农用地和未使用地，不得遗漏。

违反土地管理法违反土地管理法规，非法转让、转让土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让，转让土地使用权价5％以上20％以下罚款；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、转让土地使用权价值5％以上20％以下罚款。

三、企业租用农民的土地合法吗

根据《土地管理法》第九条的规定：“国有土地和农民集体的土地，可以依法确定给单位或个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”该法第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”但《土地管理法》第八十一条规定了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。对于擅自改变的，将受到法律的惩罚。所以企业租用农民的土地，不能改变土地的使用性质，企业租用农民土地只要符合法律规定的用途、并通过相应程序取得便是合法的。