二手房交易主要分为两种交易方式,全款与贷款。全款交易流程一般为支付定金与房款,买卖双方去过户,但是鉴于现在谁也不信任谁,一般都是买方支付定金,在签订买卖合同之后缴纳过户费的时候支付购房款,当然,现在各地都有资金监管的业务;贷款主要是买方支付首付,审批通过之后买卖双方过户,新业主拿到不动产证之后抵押给贷款银行,银行直接打款给老业主。
一、房屋过户后不贷款怎么办
贷款流程如下:
1、双方签订合同。
2、了解客户,职业·年龄·婚姻状况·所在户口。
3、业主方,房产证情况,婚姻状况。
4、找评估公司预约评估,确定评估值及贷款额。
5、评估之后,到所在银行面签(这个是要收费的)。
6、五到七个工作日审批下来之后,到银行上报批复。
7、银行出审批资料,买卖双方到房管局写①网签合同,②签担保函还有③首付款资金监管。
8、银行见以上三样,(第七条1.2.3)放款。
9、过户
(过户当天,拿首付款资金监管条通过当地房管局的担保公司换取全额资金监管)。
10、抵押,归档。
如果贷款下不来的话,购房合同算是违约,扣除违约金,应该是退剩余的购房款。
二、按揭贷款的房子可以卖吗?
二手房交易是以房产证为准的,有了房产证才可以上市进行交易。如果没有拿到房产证的房子,过户手续是办理不了的。如果已经拿到了房产证,那么未还清贷款的二手房在实际操作中是可以买卖的。按揭贷款的房子可以通过以下两种方式进行买卖:
(一)提前还款
1、如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法,双方应当对未付款项由谁支付进行协商,一般可以采取:由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担,办理交易时再做结算;
此外在提前还贷过程中还可能发生的其它费用,根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致,一般还款6个月或者1年后提出申请即可提前还款,无须支付违约金;但如果还款不满6个月或者1年的,要支付一定数额的违约金,那么这笔费用究竟由谁来承担应在签订买卖合同之前,协商一致。
办理程序:买方支付定金,并按照约定的方式提前还款,注销抵押。
(二)转按揭
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房子的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将首付款付给卖方。
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