农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转,卖给非本村人的属于无效的买卖。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
一、农村宅基地买卖合同
农村宅基地不能买卖,但农村房屋可以买卖。
在判断农村房屋买卖协议是否有效时,一般会综合考虑如下几个因素:
(一)协议签订时间。我国民法坚持“法不溯及既往”原则,还是要尊重和遵守交易当时的法律规定;
(二)协议或买卖行为是否经公证。一般经公证的行为或交易文书,具有更强的法律效力;
(三)房屋买卖行为是否取得卖房一方所在的村集体组织或人民政府同意。《土地管理法》第十一条规定,农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权;农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。因此,如人民政府已经为买方颁发了新的土地使用权证,基本认定房屋买卖协议有效。
(四)交易房屋是否已经办理过户手续,买房一方是否对交易房屋形成稳定的居住事实。
(五)买房一方是否还另有住所或是否在他处还持有另一封宅基地。
二、建设用地可以转让或出售吗
农民集体土地的使用权,原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设,只有一种情形可以例外,就是对于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移的情形。这种情形是指乡镇企业破产、兼并,企业的资产(包括厂房等)发生转移而导致土地使用权发生转移,如果土地上没有建筑物等设施,集体土地的使用权将不允许转让,也不得转让用于非农业建设。
三、农村的宅基地到底归谁所有
农村的宅基地属于集体土地,其所有权归农民集体。我国农民集体通常以村为单位,因此农民集体常被称为村集体,农民集体的成员必须具备农业户口。宅基地是农村家庭用作住宅建设的土地,通常由村民委员会按照一户一宅的原则进行分配。村民对于宅基地只有使用权,没有所有权。农村宅基地使用权不能向集体外的人员转让,原则上在集体内也只能以互换的形式流转,不能进行买卖。集体外人员购买农村宅基地及地上房屋的,所签订的房屋买卖合同部分或全部无效。农村宅基地上所建房屋可以继承,但宅基地使用权不能继承,继承人不必是集体成员,继承人不得翻修、扩建房屋。待房屋无法居住使用时,集体组织有权收回宅基地使用权。
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