张x看中了位于海南省海口市区一楼盘,在与开发商签订购房合同后,张x支付了首付款17万余元,却迟迟没有完成银行的按揭手续向开发商支付购房尾款。协调无果后,开发商将张x告到法院,开发商不但要求与张x解除合同外,而且要求张x向其支付违约金。近日,一审法院判决可以解除开发商与张x签订的《商品房买卖合同》,张x无需向开发商赔付违约金。

2010年3月,张x看中了位于海口市区某楼盘21层的一套房屋,并与销售人员签订了购房合同。双方在合同中约定,购房款为56万余元,由张x于2010年3月支付首付购房款约30%,首付款金额为17万余元,剩余房款39万元由张x以银行按揭方式支付。

然而,由于种种原因,张x一直无法办理购房尾款的银行按揭手续。

开发商称,该楼盘在合同约定的时间之内取得《建筑工程竣工验收报告》,证明该楼盘已按设计和合同约定内容完成施工。在2011年11月30日前,依照国家和地方政府的有关规定,将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付张x使用。

开发商认为,他们全部履行了合同约定,但张x仅支付了17万余元的房款,仍欠39万元购房款,并已经逾期。针对此情况,开发商主张按照合同约定,请求法院判令解除与张x之间签订的商品房买卖合同,并请求法院判决张x支付违约金3900元。

对此,张x则辩称,他对开发商所说的事实是认可的,但是他并非有意不向银行申请办理按揭支付尾款,主要是因为政策上的原因,导致他本人无法办理按揭。张x表示同意解除合同,但对开发商所说的赔付违约金不予认同。

海口市美兰区人民法院对此案审理后作出一审判决:解除开发商与张x签订的《商品房买卖合同》,但购房者张x无需赔付违约金。

■以案释法

未明确违约责任难主张

对此,承办法官庭后表示,开发商与张x签订的商品房买卖合同是双方在平等、自愿、协商一致基础上的真实意思表示,主体适格,内容未违反有关法律和行政法规的强制性、禁止性规定,均属有效合同,应受法律的保护。在此案当中,开发商认为双方签订的商品房买卖合同,已无法继续履行,请求予以解除,张x并无异议,法院应予准许。

针对购房者张x是否应该向开发商支付违约金的问题,虽然约定购房者在无法办理银行按揭的情况下,应一次性支付房款或者分期分批支付尾款,但是开发商没有证据证明他们在购房者无法办理按揭后,对购房者进行通知,要求购房者支付购房尾款,且双方没有约定支付购房尾款的限期,因此法院认定购房者张x没有构成违约,不用支付违约金。

专家提醒称,市民在类似的房屋买卖、租赁、转让合同中,一方违约后,应当如何承担违约责任,主要是看双方当初在合同中如何约定的违约情形和违约责任。为了便于明确责任,合同双方在拟定合同的时候最好约定具体一些,以明确双方的责任。签订合同的双方如何承担违约责任,主要看双方的约定。