文前提要：二手房市场流行到手价，显而易见，这会增加买方的交易成本。对于准备在近期买房的购房者来说，只能去面对。不过专家提醒说，买家可对不同房源的到手价进行比较，以增加还价成功的几率。

二手房市场流行到手价。记者了解到，目前二手房市场上，挂牌价大都为到手价。卖家的意图非常明显，就是希望通过这种方式来转嫁因为政策调整而产生的税费。因而对于买家来说，如果对这种报价方式不了解，难免会在不知不觉之间吃哑巴亏。

在二手房交易过程中会涉及到房产营业税、二手房个税等税负，而税负的大小又与卖家持有房产的年限有着密切的联系，因此到手价对于不同情形的二手房来说，可能存在一定的差异。

在此，我们对不同情形的到手价一一进行解析，希望购房者在确定购房成本，甚至在议价环节能够有所帮助。

到手价大行其道

在等待了将近3个月之后，看到房价仍未松动，徐亮又开始看房了。看房的时候，他发现了一个很奇怪的现象，即问到房价的时候，业务员总会闪烁其辞地介绍说是到手价，他同时还发现，如果不仔细询问，中介业务员一般也不会很详细介绍到手价到底包含哪些费用。而就在3个月前，徐亮也曾看过房，但那时并没有到手价这种说法。

其实，到手价已成为二手房市场中的普通现象。现在来挂牌的基本上都是净到手价，一家中介公司的业务员杨先生告诉记者。

所谓到手价其实是一种俗称，即指挂牌价为实际卖房所得，而所有原本由卖家承担的税费，均让买方来承担。更有甚者，有卖家甚至要求买家连中介费也一并承担。记者同时同上海几家大型中介公司了解到，在今年2月份成交的案例中，就有5成房源以到手价的方式成交。

有中介公司向记者反映，进入3月份以来，到手价已经成为绝大多数卖家共同的选择。某中介公司徐汇分店经理顾先生表示，除了少量税费负担不重的老工房房源外，其余的都采用到手价方式挂牌。

与到手价相对应的是税费自理价，意即买卖双方各自承担各自的税费。而在3个月以前，市场上最为常见的就是这种报价方式。

到手价中有名堂

到手价的出现，对买家来说，最为直接的影响就是导致交易成本大幅增加。与此同时，这种交易方式还会产生隐性成本，如新增房贷利息。

有业内人士告诉记者，到手价一般是在卖家心理价基础上计算得出的。举例说明，假如上海的王先生在2006年以200万元的价格在静安区购置了一套公寓(非唯一一套)，近期打算以450万元的价格售出。

根据国家在去年年底颁布的税费政策，房产营业税免征期限由原来的2年回复到5年，这套公寓为征收对象；而与此同时，由于这套公寓有较大幅度的升值，因此缴纳二手房个税也是在所难免。下面分别计算营业税和个税纳税总额。

营业税：450万元×5.45%＝24.525万元；

二手房个税：450万元×2%＝9万元(注：选择按照总房价的2%征收)；

中介佣金：450万元×1%＝4.5万元。

根据上述计算，王先生在目前出售这套公寓所需承担的主要税费以及中介佣金共计38.025万元。于是最终挂牌价会变成488万元，而不是王先生开出来的450万元。由此看来，中介公司在确定挂牌价的时候，就已经把税费等都全部加到了总房价中。

如果王先生并未打算以到手价方式出售，买家其实只需缴纳契税。根据目前相关政策规定，这套公寓总价已经超过245万元的非普通住宅上限标准，因此这套公寓应该划归为非普通住宅范围，买方需按照非普通住宅标准缴纳契税，税率为3%，纳税总额为：

450万元×3%＝13.5万元。

再加上自己需要承担的中介佣金，买家购买这套公寓的主要交易成本约18万元，与到手价相比，不到它的一半。

当然，上述计算结果为显性成本。需要注意的是，到手价还会产生不为人所重视的隐性成本，即新增交易成本所产生的利息成本。如果申请按揭贷款，将会新增大约27万元的房贷，按照目前较为常见的4.75%年利率水平来估算，20年期要增加约14万元的利息支出。

甄别房价高低有诀窍

那么对于购房者来说，最为关键的是如何判断卖家售价是否高于市场水平。记者在采访中了解到，目前市场已进入观望阶段，虽然绝大多数卖家的心态比较平稳，但对于合理的还价要求，还是会适当考虑的。因此买家要做的，就是学会甄别到手价中过高的部分。

记者通过对比发现，税费的多少跟是否为普通住房、是否为唯一一套住房以及持有时间有着极大的关系，因此可结合普通、唯一以及年限这三大关键词来进行综合判断。

摸清持有时间：对购房者而言，在向中介打听房价的同时，同时还要打听的一项内容就是卖家持有房产的时间。这个时间期限非常重要，因为税费中所占比例很大的部分房产营业税和二手房个税，都与持有时间有关。根据新规定，持有时间超过5年的，普通住房营业税可免征，即使是非普通住宅，也是按照差额来征收。

因此购房者在看房时，如果碰到两套条件相当的房源，选择持有时间超过5年的房源，则能适当降低开支。一般情况下，持有时间超过5年，营业税、二手房个税等税费开支大幅降低，卖家加价的幅度不会很大。

同时，关注持有时间，就能判断某物业挂牌价是否合理。假如超过5年的房源挂牌价与不满5年的一样，这其实说明前者卖家心理价位偏高，购房者了解到这个信息之后，可与之进行还价。

比如甲、乙两位业主同时出售各自位于上海外环线附的公寓，总价均为150万元，甲持有时间超过5年，而乙不到5年，除此之外，其他条件诸如楼层、房型等都基本相似。从表面看，不管购买哪一套公寓，购房者都必须支付150万元，但仔细对比之后却不难发现，其实甲的要价要高于乙，因为前一种情形所需负担的税费没有后一种情形的高。那么这也意味着甲的要价略高于市场水平，因此与之进行还价，成功的几率要大一些。

普通住宅为首选：相对非普通住宅来说，普通住宅所要承担的税负要比非普通住宅小得多，因此专家建议购房者在选定区域的前提下，尽可能考虑普通住宅为置业目标。以契税而言，购买普通住宅契税税率为1.5%，其中低于90平方米的普通住宅的契税只有1%，而如果是非普通住宅，则达到了3%，要高得多。

除了契税之外，二手房个税负担也要小一些。根据现行规定，对于出售不满5年普通住宅的情形，个税税率为1%，而如果出售不满5年的非普通住宅，税率则为2%，是前者的两倍。

唯一与否也重要：卖家出售的是不是唯一一套住宅，这也跟税费的多少有着直接关系。

如对于出售唯一一套普通住宅情形来说，根据新的规定，可以免征二手房个税。而如果不是唯一一套，则无法享受到免征优惠了，必须按照差额的20%或者总房价的1%(普通住房)标准来纳税。因此如果不是唯一一套住宅，在确定挂牌价时肯定会将营业税因素也考虑进去，这其实是增加了成本。

如果卖家出售的是唯一一套住房，转嫁出去的税费相应要少一些，因此如挂牌价与非唯一一套住房的相近，这也说明卖家要价要高一些。购房者可根据实际情况提出还价要求。

不过在此需要提醒的是，考虑到市场处于胶着状态，而卖家的心态并未发生变化，如要保证还价成功，购房者一定要做到有的放矢。比如了解同类型房源的市场价范围，然后确定出卖家要价与市场价之间的差距，再与之据理力争。如果在没有做足这些功课之前贸然提出还价要求，一般会被对方看作没有购买诚意而拒绝。

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