一、如何防范商品房虚假宣传

根据现行法律条文，鉴于房地产开发商充分掌握了广大消费者对子女教育问题的敏感性和关注度，并在此基础上，在相关教育部门尚未对学区做出统一规划和公布的背景下，通过广告形式宣称其销售的房产为优质学区房，然而这一说法与实际情况并不相符，并且对消费者的购房决策产生了实质性的影响，因此，我们认为这种行为已经构成了虚假广告，理应接受相应的行政处罚。

即便房地产开发商并没有将其所销售的房产承诺为优质学区房的条款明确写入商品房买卖合同中，但我们依然认为，这一承诺应当被视为合同的一部分，如果未能实现，那么他们就应该按照消费者的合理要求来承担相应的违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

二、自己私下买卖房子怎么交易

首先，应当明确地将售楼书以及其他相关广告中所包含的内容细致地写入补充协议之中，这无疑是一种保护广大购房者合法权益的极为重要且有效的途径。

我们建议您应清晰地设定出房产所有权证书办理的具体时限。由于在购销合同中往往并未详细说明产权证何时能够完成办理，因此这通常需要在补充条款中进行明确规定。再者，对于无法申请到按揭贷款的情况，我们认为双方都需承担相应的责任。如今购买房产通常需要借助按揭贷款，然而在某些情况下，按揭贷款却未能成功办理。导致这一结果的原因较为复杂，既有可能是购房者自身的原因，也可能是房地产开发商存在问题，甚至还可能涉及到银行或其他因素。

我们强烈建议您在补充协议中明确规定，若按揭贷款无法顺利办理，双方各自所应承担的责任范围。

关于公共建筑面积的划分，也是目前购房过程中的一大争议焦点。许多开发商常常在此问题上玩弄文字游戏，因此我们建议您与开发商进行详尽的约定，不仅需要明确给出一个大致的公摊面积数值，同时还需明确公摊的具体部位及位置。当前市场上存在着诸多所谓的“赠送”行为，但实际上这些所谓的赠送面积有时却是公共区域。最后，我们建议您在补充协议中明确列出装修标准。随着房地产行业的不断发展，未来的房地产开发项目将逐步转向精装修模式，因此我们强烈建议您在补充协议中明确规定装修的具体标准。例如，装修标准不应仅限于使用进口材料、高档材料等模糊不清的表述，而应明确指定使用何种品牌的材料，甚至包括颜色等细节。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。