1、房产、建筑物的补偿

企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库，也有部分住宅和办公房，具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准，因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题，企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人，如果企业是承租人的话，那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。

2、土地的补偿

在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质，国有土地与集体土地的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定，全国各地方拆迁时土地的补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿；集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿，如果企业为承租人的话，就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题，补偿的依据以证书或租赁合同为准。

淮北市国有土地收购储备及补偿暂行办法（试行）

第一章总则

第二章收购与储备

第三章收购补偿

第四章储备土地使用权预供应

第五章附则

濉溪县、各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《淮北市国有土地收购储备及补偿暂行办法》（试行）已经2001年11月20日市人民政府第59次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

淮北市人民政府

2001年11月28日

第一章总则

第一条为优化土地资源配置，盘活存量土地资产，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于淮北市土地利用总体规划确定的城市建设用地规划范围内的土地收购储备及补偿。

本办法所称土地储备，是指市人民政府根据城市发展、土地利用总体规划和城市规划要求，对依法征用、收回、置换的土地进行储存，并通过前期开发利用和预供应等形式，盘活存量土地资产，有效配置土地资源的行为。

市土地行政主管部门负责本市范围内的国有土地使用权收购储备及补偿主管工作。市土地发展中心具体负责本市范围内的土地收购储备及补偿工作并组织实施。

第三条土地收购储备及补偿应当遵守法律、法规和国家政策的有关规定，不得损害国家和公众利益。

第四条本市的下列国有土地纳入土地储备范围：

（一）本行政区域内的无主土地。

（二）为政府代征的土地。

（三）需盘活的城市存量土地。

（四）转户后剩余的国有土地。

（五）依法收回的土地。

（六）依法没收的土地。

（七）因原土地使用者搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整等原因调整出的原划拨用地。

（八）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且不具备转让条件的土地。

（九）因实施城市规划和土地整理，市政府指令收回的土地。

（十）其他需要进行储备的国有土地。

第五条市土地发展中心应根据产业结构调整及土地利用总体规划、城市规划及城市发展的需要，制定年度土地储备计划。

第六条土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定的储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应提前6个月报市土地行政主管部门。

第七条市土地发展中心应依照法律、法规及本办法的规定对依法收回、收购的土地进行前期开发及预供应等工作。

第八条市计划、经贸、建设、财政、城市规划等管理部门应按各自职责，做好土地储备的相关工作。

第九条土地储备应遵循规划优先原则，严格执行土地利用总体规划和城市规划。市土地发展中心拟定土地储备计划时，应符合城市规划。储备的土地应当编制控制性详细规划。

第二章收购与储备

第十条无主土地、代征土地和依法没收、收回的土地，直接由市土地发展中心进行储备。

其他需要储备的土地，由市土地发展中心按照规定进行收购。

第十一条市土地发展中心按下列程序进行土地收购：

（一）申请收购。凡符合土地收购条件的，其土地使用权人持有关资料向市土地发展中心提出申请。

（二）受理申请。市土地发展中心对申请人报送的资料审查后，受理符合规定的国有土地使用权收购申请。

（三）权属核查。对申请人提供的土地及地上物的权属、面积、四至范围、土地用途等进行实地核查。

（四）征询意见。根据申请和核查情况，向规划部门征求意见。

（五）费用测算。根据核查和征询意见，委托具有资质的中介机构进行土地收购补偿费的测算。

（六）方案报批。根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，报市土地行政主管部门审批；其中特殊地块的收购储备及补偿方案报市政府批准。

（七）签定合同。收购方案批准后，与申请人签订《国有土地使用权收购合同》。

（八）收购补偿。根据《国有土地使用权收购合同》的约定，向申请人支付土地收购补偿。

（九）权属变更。根据《国有土地使用权收购合同》的约定与申请人共同向市土地行政主管部门申请办理土地权属变更登记手续。

（十）交付土地。根据合同约定的期限和方式，申请人向市土地发展中心交付被收购的土地和地上建筑物。

第十二条土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料：

（一）土地收购申请书。

（二）法人资格证明书。

（三）营业执照。

（四）土地使用权证书。

（五）房屋所有权证书。

（六）主管部门意见。

（七）其他需要申请人提供的资料。

第十三条申请收购土地使用权和地上建筑物、构筑物的产权或使用权有争议的，应被收购土地使用权人处理并承担争议处理的费用。

第十四条申请收购土地使用权者因房地产抵押制定尚未解除或典当纠纷未解决的，当事人之间必须就有关事项达成新的协议且不影响土地使用权收购的前提下，方可拨付补偿费用。

第十五条土地使用权符合收购条件、土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权、地上建筑物、构筑物的，有关部门不得为其办理审批和登记手续。

第三章收购补偿

第十六条采取无偿或有偿方式收回国有土地使用权的范围，按照《淮北市国有土地资本运营管理办法（试行）》中有关规定执行。

第十七条土地使用权补偿按以下方法计算：

（一）因公共利益和为实施城市规划而使用原划拨土地的，按市征用土地补偿标准给予原土地使用权人补偿，其中，原土地使用权人为政府机关或全额拨款的事业单位，原则上不再予以补偿。

（二）对企事业单位申请政府收回原划拨土地的，由申请单位负责地上建筑物、构筑物的拆迁工作。出让收益部分作为国有资本金对原土地使用者的投入，其数额不得超过土地纯收入的70％．

（三）国家公共、公益事业需要收购以出让方式取得的土地使用权的，对土地使用权人根据土地使用的实际年限和开发土地的实际情况予以适当补偿。

第十八条收回使用权土地上的建筑物、构筑物按有关房屋拆迁规定执行。

第十九条收回国有土地使用权的补偿程序：

（一）发布公告。根据拟收回的地块，市土地行政主管部门依法对原使用者的土地权属、土地面积、四至界线、土地用途等情况进行实地调查，并将收回土地使用权的理由、地块坐落、四至范围、收回日期等进行公告。

（二）地价评估，签订协议。委托具有相应资质专业机构对土地进行评估后，市土地行政主管部门委托市土地发展中心同原土地使用权人签订土地使用权收回补偿协议。

（三）兑现补偿，移交地块。合同双方按照约定支付补偿费用，移交土地。

第二十条原土地使用权人未按约定交付土地及地上建筑物的，或擅自处理其地上建筑物、构筑物的，应依法承担赔偿责任。

第四章储备土地使用权预供应

第二十一条储备土地的预供应，是指市土地发展中心受市政府委托将收购储备的土地进行出让、划拨前的准备工作，约定用地单位，签订预供应合同，收取土地开发补偿费用等行为。土地开发补偿费包括土地收购、储备、预供应过程中发生的实际成本。

第二十二条市土地发展中心应对预供应储备土地的收购、前期开发成本进行测算，拟定预供应方案。

第二十三条以协议形式进行储备土地使用权预供应的，按以下程序进行：

（一）确定预供应地块。市土地发展中心根据土地储备方案及规划条件，确定预供应土地的坐落、四至、面积及用途。

（二）审查申请用地单位资信。由用地单位申请，市土地发展中心对申请人资信进行审查。

（三）约定用地单位。市土地发展中心与申请用地单位对建设条件、开发补偿费用、资金支付方式、支付期限、交地期限与方式等进行协商，约定用地单位。

（四）预供应方案报批。用地单位约定后，市土地发展中心填写《国有土地使用权预供应报批表》，将储备土地使用权预供应方案经市土地行政主管部门审查后报市国有土地资本运营管理委员会批准后实施，其中特殊地块预供应方案须报市政府批准。

（五）签订预供应协议。市土地发展中心与约定的用地单位签订《国有土地使用权预供应协议书》。《国有土地使用权预供应协议书》作为《国有土地使用权出让合同》、国有土地使用权划拨报批的必备附件。

（六）支付补偿费用。用地单位应根据协议约定的期限、金额和方式，向市土地发展中心支付土地开发补偿费用，向市土地行政主管部门申请办理土地出让、划拨手续。

第二十四条用地单位应及时持《国有土地使用权预供应协议书》或竞投、竞买合同向市计划、规划部门办理项目、规划的立项等有关手续。

第五章附则

第二十五条国有土地资本运营收益全额上交市财政，作为地方财政基金预算收入，主要用于城市建设和土地开发。

第二十六条市土地发展中心工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失，或利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物的，依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第二十七条本办法由市土地行政主管部门负责解释。

第二十八条本办法自2001年12月1日起施行。