拆迁中产权人和使用权人是补偿的对象。以房产证上登记人为产权人，特殊情况下又包括：

1，分家析产的，以达成的协议为准，或以法院的判决书、调解书为准。

2，发生继承的以遗嘱或被继承人达成的析产协议为准。

3，发生买卖的，没过户的仍以原房主为被拆迁人。

4，设抵押的，以抵押人为被拆迁人，但抵押权人正实现抵押权的以抵押权人为被拆迁人。

5，发生翻建、改建、扩建的以经批准的申请人为被拆迁人。

认定使用权人的情况有：

1，以租赁方式使用的。

2，按国家划拔、调拔方式使用的。

3，借用、承典方式使用的。

一、房屋拆迁补偿合中的几种特殊情况的处理

(一)拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

(二)拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

(三)拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

(四)拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。拆迁设有抵押权的房屋，如果产权人选择产权调换的，抵押人应当以调换的房屋作为抵押物，并与抵押人重新签订抵押合同。如果抵押人选择货币补偿的，由抵押人和抵押权人重新设立抵押权或由抵押人清偿债务后，方可给予产权人补偿。如果抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照产权争议房屋的拆迁规定实施拆迁。

二、公房拆迁如何补偿

公房拆迁一般是按照面积1：1补偿，对房屋所有权人给予补偿，兼顾对房屋使用权人安置。

1、被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；

2、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。

公有住房是指产权属于房管部门所有的直管公房或产权属于单位所有的自管公房。无论哪种形式的公房，传统意义认为产权人对住房的所有权与实际控制权是分离的，其分得住房后，可以在符合法律规定的条件下永久地居住使用，但只享有承租、使用和占有权，而不享有交易、出租和处分权。

作为特定环境下形成的公有住房使用权，其法律性质也具有一定的特殊性。公有住房使用权是一种债权。