在二手房交易中，合同的签订其实最为重要，签合同时，最不可少的三个合同证明：

1、中介委托合同：如果是通过中介买房，那中介一般不会让您直接见卖房人，中介一定会让您跟他签一个居间合同。

2、房屋买卖合同：这个合同中，买房人一定要看仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。

3、银行贷款抵押合同：如果买二手房时房款不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。

一、买民房不能过户,手续怎么办理

1、在合同里备注清楚房子不能过户一般只是暂时情况，在双方签订交易合同时，可以备注这一条，同样是受到法律保护，以后过户如果有问题，可以用合同作为凭证。

2、如果房子不能过户，那么建议去房管局进行抵押登记。

3、公证。如果要交易不能过户的房子，可以去公证处，进行公证。

4、找中介。虽然找房屋中介的花费不小，但不得不承认使用中介可以为买卖双方省去不少的麻烦。

5、查清楚不能过户的原因。这里所说的不能过户只是暂时的，尽早去办理过户手续。

农村房屋买卖合同什么情况下无效：

(一)产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

(二)主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

(三)侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

(四)非法转让，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

二、商业不动产登记得交土地出让金吗

商业不动产登记需要交土地出让金：

1、如果商业不动产土地性质是划拨的话，进行交易就需要缴纳出让金，性质转为出让才能进行交易或子女继承等。所以不管是原来的房产证与土地证，还是不动产证，都不影响土地出让金的缴纳；

2、现有房产证、土地证等各类不动产权证书业主只需续交土地出让金即可继续使用，权利不变动，证书不更换。旧证、新证同时都具有法律效力。但对于新购房屋等不动产首次办理产权证、申请办理产权变更登记以及转移登记等手续的，将逐步换发新的不动产证。

一、不动产的登记范围如下：

1、住宅房产。房产作为不动产登记国家可以了解人们的居住条件、生活水平等信息，对国家保障民生起到引导作用；

2、商业房产。不是用来居住的房产，包括工业厂房、门市、用来出租的房屋，这些房产国家会适当收税的；

3、土地。我国的土地所有权为国家所有，但是土地的使用权、开发权、集体土地所有权、承包经营权等都应该登记的。包括山林、草原、沙滩、矿山、牧场等；

4、海域使用权。海域开发、养殖等使用权需要登记；

5、探矿权和采矿权。探矿权和采矿权以非实物形式成为不动产登记的对象。

二、商业用房过户流程如下：

1、登记。商业用房买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，分别登记购房、售房信息；

2、调档。商业用房卖方拿着房屋权证到房屋所在区县房地产交易管理部门，办理调档手续；

3、验证。中介机构审核商业用房卖方身份证及产权证，包括商业用房产权是否共有、房屋是否抵押等，并留存商业用房买卖证件复印件备案。同时实地考察、掌握房屋详情，初步估价，为确定商品房售价提供参考；

4、签约。验证核实商业用房后，中介机构分别与售房人和商业用房买房人签订委托出售、购房协议。商业用房买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订房屋买卖合同，同时交纳商业用房过户委托代理费；

5、中保。商业用房买卖双方签订买卖合中要与中介机构共同签订中保合同，并交纳中保费。卖方提交商业用房权原件及复印件、人名章等。商业用房买方提交身份有效证件复印件、人名章等；

6、交款。买方将房款在过户前三日内全部存入中保方指定的账户；

7、过户。商业用房买卖双方交纳相关税费，办理过户手续，然后，中保方在商业用房买卖双方对产房产确认无误后，将房款给付卖方，卖方也必须将商业用房腾空，将钥匙交与买方，商业用房的三方进行中保结算。

总之，商业不动产登记需要交土地出让金。土地所有权归国家所有，公民只有相应的使用权。不动产登记除了住宅房产，还有商业房产、土地、海域使用权和探矿权和采矿权共五种。商业用房过户的手续复杂，购房者在办理商业用房过户之前，要了解商业用房过户流程，可以更快的办理商业用房过户。