新政后二手房纠纷多中介押两证套牢买卖双方

2010年6月4日姑苏晚报

[摘要]打算买房子结婚的魏先生和潘小姐最近很郁闷：他们通过园区的一家房产中介看中了一套二手毛坯房。付了定金签了协议后，房贷新政突然出台，首付比例和贷款利率上调，房子他们买不起了。经过协商，卖方同意退还定金，取消交易。可中介却保管着卖方的房产证和土地使用证，声称买卖双方若不付中介费，就别想拿回两证。

打算买房子结婚的魏先生和潘小姐最近很郁闷：他们通过园区的一家房产中介看中了一套二手毛坯房。付了定金签了协议后，房贷新政突然出台，首付比例和贷款利率上调，房子他们买不起了。经过协商，卖方同意退还定金，取消交易。可中介却保管着卖方的房产证和土地使用证，声称买卖双方若不付中介费，就别想拿回两证。

记者调查发现，房贷新政出台后，类似的二手房交易纠纷突然飙升，而保管两证，也成了部分中介的普遍做法，买卖双方因此而被套牢。

交易流产中介扣住两证

魏先生在浙江工作，而潘小姐是苏州本地人，这对恋人打算在苏州买房结婚。我们在园区湖东家之桥房地产经纪公司发布的信息中，看中了一套中央景城一期的毛坯房，面积103平方米，售价117万，潘小姐告诉记者说，他们当时就心动了，立即通过中介联系上了房东，并预付了两万元的定金，签下了购房协议，而当时房东的两证还没有拿到，于是双方约定房东的两证一到手就办理过户手续。当时这套房子的评估价是87万，中介让我们准备21万的首付款，潘小姐说，中介还承诺帮他们办理贷款、过户等手续，当时中介说，为了保障我们的权益，要求房东拿到两证后，就交给中介代为保管。

于是，卖方的两证一到手，就连同契税发票一起主动交给了中介。

但就在卖方拿到两证的前一天，国家发布了房贷新政。这套房子是以我男朋友的名义购买的，潘小姐说，而他男朋友户口在浙江，而且和父母共有一套住房，于是，他在苏州买房就成了购买第二套住房，我跑了几家银行，对方都说我们要首付房屋总价的50%，而且贷款利率要上浮到80%。

突如其来的房贷新政打乱了这对恋人的购房计划，他们发现，自己根本凑不满首付款，这套房子买不起了。

于是，魏先生、潘小姐与房东协商，提出中止交易，房东也爽快，答应退还他们2万元定金。但是，当我们去找中介时，他们却不肯把两证还给房东，要我们继续履行之前签订的购房协议，可是，我们根本没办法买这套房子了呀，潘小姐无奈地说。

拿两证要付清中介费

近日，魏先生、潘小姐再次与湖东家之桥中介沟通，记者随他们一同前往。

魏先生再次向中介负责人赵店长提出取消这笔房产交易，将两证退还给房东。取消交易？赵店长说，这份购房协议是买卖双方以及我们中介签订的三方协议，只要我们中介不同意，协议就得履行下去。我们不是不想买房子，而是国家出台了房贷新政，我们买不起了，魏先生无奈地说。

赵店长表示，想取消交易也可以，但前提是，买卖双方必须付清1万元中介佣金，在付清佣金前，是不会把两证还给房东的。

魏先生问赵店长：这笔交易并没有最终完成，凭什么要收1万元的佣金？赵店长解释说，只要买卖双方签订了购房协议，就代表中介的工作已经完成，所以就要收佣金。你们凭什么扣押房东的两证？魏先生气愤地问。赵店长说，他们不是扣押房东的两证，而是代为保管。

最后，赵店长对魏先生表示，此事他也不能做主，你去找我们公司的律师吧，大家按法律程序走。后来我们又去找了家之桥公司的律师，对方说中介佣金可以打八折收取，对此我们还是不能接受，潘小姐告诉记者，直到6月3日，房东还是没有拿回自己的两证。

保管两证，中介潜规则？

记者发现，房贷新政出台后，类似的二手房交易纠纷多次出现，交易双方因为两证被中介保管而被深深套牢。

卖家许先生的情况几乎和魏先生、潘小姐的遭遇一模一样。他委托中介出售的一套二手房，也是由于房贷新政而交易失败，同样他的两证也被中介保管着。他目前最担心的是，自己的两证会不会被中介擅自使用，而产生不可预测的麻烦。

许先生告诉记者，保管卖方的两证几乎成了中介行业的潜规则，我已经卖过几次房子了，每次中介都以各种理由要求我把两证交给他们，许先生说，他要以自己的亲身遭遇提醒广大二手房卖家，千万不能让两证落入中介的手中。

市民彭女士的两证也被中介保管着。同样由于房贷新政的因素导致她和买家的房产交易失败，就在最后签协议的前一天，买方寄来单方解约通知书，说自卖方收到本通知书之日起，就算解除了买房合约，彭女士说，她认为买方违约，就拒绝退还定金，而中介以两证为要挟要求她退还定金。

兆丰不动产董事长杨肇锋博士认为，中介扣押卖方两证的做法是非法的，其根本目的是为了控制房源。今年3月，《苏州市房地产经济管理办法》开始施行，杨肇锋介绍，该办法要求中介机构将买家所委托出售房屋的房产证号、土地使用证号、土地使用终止日期，房产用途以及房东的姓名身份证号等信息上传到政府有关部门网站，通过审核后，出售信息才能够发布，个别中介抓住这一点做文章，向房东提出保管两证。

而裕兴房产的茅女士也认为，中介以保护自己为目的而保管卖方的两证，属于霸王行为。

律师：可索赔但无权扣押两证

江苏华海中天律师事务所的杨钧辉律师告诉记者，房屋的两证，中介绝对无权扣押，一般情况下，只有司法机关才有权这么做。

对于家之桥公司赵店长的三方购房协议，中介不同意就不能中止的说法，杨律师并不赞同。他认为，因国家房贷新政这样的不可抗力因素，而导致买方无力履行购房协议，买方并没有过错，也不应承担责任，只要买卖双方一致同意，协议就可以解除，因为买方和卖方才是购房协议的真正主体，中介只是见证人。

杨律师认为，当购房协议因为不可抗力因素中止，在各方无过错的情况下，中介不应收取佣金，因为虽然从表面看来，买卖双方在中介的促成下达成了协议，但这样的协议并没有最终达到目的，如果中介蒙受了损失，可以要求赔偿，但也不能以扣押两证为要挟，而应通过合法的途径。

房管处：违规中介将被处罚

我们已经接到了针对家之桥公司的投诉，苏州市房地产市场管理处副处长顾正东告诉记者，他们对此展开了调查，将对该公司保管两证的行为进行处罚。

顾副处长介绍，魏先生的购房协议中明确写到：签订本协议后，遇到国家或当地政府政策等不可抗力因素，导致本协议任何一方逾期履行的，则约定交易时间顺延，造成无法履行的，则本协议解除，各方均不承担责任。

顾副处长认为，魏先生的购房协议因不可抗力因素而无法履行，根据协议规定应当解除协议，中介公司可以适当收取劳务费，不应全额收取佣金，更不应该扣押房东的两证。

顾副处长介绍，房贷新政确实造成了不少二手房交易纠纷，房地产市场管理处将加强对中介机构的监管，切实保障消费者的权益。