甲在市中心有一套房屋,将其出租给乙,乙承租后又将房屋转租给丙,甲对此表示同意。但是在甲与乙在签订租赁合同之前,已经把该房租给了丁并且已经交付入住。现在乙、丙、丁均要求继续租赁该房屋,此时,乙丙丁三人谁有权要求实际履行?
法律规定
《城镇房屋租赁合同解释》第六条规定:出租人就同一房屋订立租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的:
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照民法典的有关规定处理。
该条确定了“债权具有平等性的例外规则。”即在一房数租中,在每一个租赁合同均有效时,承租人请求出租人承租实际履行义务的债权具有不平等性。
结论
同一出租人,就同一房屋,与两个以上的承租人订立房屋租赁合同,为“一房数租”。根据该条文的规定,数个承租人请求出租人实际履行,已经合法占有租赁房屋的承租人优先。故在本案例中,丁作为合法占有房屋并签订租赁合同在先的人的承租人,其顺位优先,乙和丙均无权要求丁搬离房屋,但可要求合同相对人承担赔偿责任。
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