1、买卖前的产权审核

要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

2、交定金与签合同

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5％计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。

如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

一、商品房买卖时应该注意什么

1、审查房地产商的实力。在签订合同时，一定要看房地产商的营业执照和注册资金。审查执照的目的在于看和你签订合同的房地产企业是否合法注册。查看注册资金的目的在于摸清房地产企业的资金实力，有无履行合同的能力。

2、目前房地产市场经过整顿后有所规范，但还有一些人为了枪好地段，未经合法注册就以个人名义买地皮，然后在社会上宣传，一些不明真相，法律意识淡薄，防范意识差的人就和其签订了预购协议，交付了定金。结果因手续问题或者资金问题造成合同不能履行，导致购房者上当受骗。

3、还有一些房地产企业本身资金实力不雄厚，通过投机取巧注册，和购房户签订合同后，由于资金实力薄弱，房子不能按期竣工，房子交付无期限拖延，严重损害了购房者的利益。

二、买卖商品房所有权何时发生转移

我国《私有房屋管理条例》规定：房屋所有权转移时，须到房屋所在地管理机关办理所有权转移登记手续。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》也规定：房屋所有权因买卖、赠与、继承、调拨，以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，三个月内办理转移变更登记。

根据以上法规，当事人只有办理完成房屋过户登记手续，房屋所有权才发生转移，过户登记的时间即为所有权转移的时间。未办理过户登记的即使房屋已实际交付使用，也不认为房屋所有权发生了转移。相反，房屋买卖双方已办理房屋过户登记手续，但并没有实际支付房屋，房屋的所有权也发生了转移。