通过房产中介买二手房要注意什么
来源:法律编辑整理 时间: 2023-03-11 18:11:38 155 人看过

通过中介购买二手房有以下注意事项:

一、要了解清楚房屋具体细节;

二、要确认税费情况;

三、要了解交易流程购房者需要自己明白交易流程,按揭流程;

四、要提前做好风险控制;

五、要提前做好各种情况的对策。

一、郑州二手房交易流程及费用标准

二手房交易过户的流程是:签订买卖合同,交付首付款;买卖双方到房管局申请房产转移登记,到相关税局部门交纳各类税费;取得房产估价及税费明细,领取过户回执。费用:中介费,一般为房价的2%,契税,一般为1.5%-3%,选择购买二手房的话,其税率通常都是按照交易总额的3%来征收。印花税,根据评估结果计算得出税费。评估费,需要按揭购买二手房的话,贷款银行需要对该房产进行评估而计算出贷款额度,银行会指定专业的评估机构来评估,其产生的费用都是由买房者承担的。个人所得税,房屋产权两年以下按1%收取,房屋产权在两年以上的免收。营业税,房屋产权两年以下按5.6%收取。

二、按揭贷款房子怎么卖

贷款没还清,卖掉房屋的方法有以下三种:

(一)用买方的首付款缴清剩余贷款

二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。

注意:买卖双方需要先去了解银行是否对提前还贷有要求。有些银行会对提前还贷有限制,如果卖家不符合提前还贷的条件,或者提前还贷需付违约金,那么依然难以解除房屋抵押。如果买家的首付款小于未还清贷款额,卖家也可以与买家商量提高首付,适当降价的方式协商完成。

(二)转按揭(将贷款转移到买家身上)

转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子,需要将房子的按揭转给买方,让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂,存在同行转按揭和跨行转按揭的情况,这种方法在使用中受到很多限制,目前能做转按揭的银行很少。

(三)再次贷款来缴清剩余贷款

假设以上两种都行不通的情况下,卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产)向银行或者资金监管机构申请抵押贷款,以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款,但是需要利息或者手续费。

三、新房贷款和二手房贷款有什么区别?

(一)贷款年限不同

新房贷款年限长,二手房贷款年限相对较短。

新房贷款年限最长为30年,但二手房贷款年限,由于受到房龄的限制,很多时候不能贷款到30年。二手房房龄越老,贷款年限就越短。如果所购买的二手房房龄有十几年,则贷款年限一般为20年。

(二)首付款及贷款额度不同

新房:一般是按照新房房屋总价乘以对应的首付比例,来计算首付款。贷款额度,最高可贷款到房屋总价的7成或8成。

二手房:首付款和贷款额度的高低,受二手房评估价的影响。一般二手房评估价低于市场价,评估价大多为二手房市场价值的80%-90%,部分房屋会更低。

二手房可贷款额度=评估价-评估价*首付比例

二手房净首付款=成交价-可贷款额度

(三)税费不同

新房:需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

二手房:需要缴纳契税、增值税(住宅满2年免征)、个人所得税、贷款担保费、中介费等主要税费。

与新房相比,二手房需要缴纳更多的税费。此外,新房与二手房,契税征收的标准一样,但计税价不一样。新房是按照房屋总价乘以对应的契税比例。二手房是按照成交价、评估价或者指导价乘以对应的契税比例。

(四)交易方式不同

新房:主要是个人与开发商进行交易。

二手房:一般是委托中介进行交易,即买卖双方、中介等三方进行交易。二手房也有自行交易,即不通过中介进行交易。

(五)程序繁简不同

新房:很多程序都由开发商办理,对于购房者而言,新房交易的程序要简单一些。

二手房:自行交易时,很多程序都需要买卖双方自行完成,因此相对较繁琐。

通过中介进行交易,中介会为整个交易流程提供服务。但二手房交易纠纷多、不确定因素多、风险大。

(六)其他区别

在建新房只能看模型,有的房子建成之后会与模型有所出入,而二手房可以看实物。

新房一般要经历认筹、开盘选房、交房、装修等阶段,而二手房,则可以直接即买即住。

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