一、提出申请

1、土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书，内容包括：姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等，由村流转信息员向乡(镇)土地流转服务站报送。

2、土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表，内容包括：姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。

二、审核、登记

1、流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则，经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后，进行登记。

2、乡(镇)土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后，进行登记。

3、流转价格评估流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托乡(镇)土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。流转面积较大的，可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。

4、信息发布乡(镇)土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布，并约请流转当事人会面，平等洽谈。

5、自愿协商县、乡(镇)土地流转服组织作为管理、服务机构，协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。

6、签订合同土地流转双方协商一致，达成流转意向后，按程序签订统一文本格式的土地流转合同。

7、鉴证、归档土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

1、拟订收回方案：土地行政主管部门根据市或县级人民政府的批准调整用地的文件，拟迁移、解散、撤销、破产的企业(或其上级主管部门)的申请或者土地管理部门决定收回的处理意见，拟订收回国有土地使用权方案，并将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人，并告之听证的权利。

2、听证：土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用权通知后的一定期限内向市或者县级人民政府土地行政主管部门提出。土地行政主管部门接到听证申请后，应该按照《国土资源听证规定》中规定的期限内组织听证。

3、报批：土地行政主管部门在组织听证后规定的一定期限内，将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果报市或者县级人民政府审。

4、下达收回决定书。根据市或县级人民政府批准的收回国有土地使用权方案，土地行政主管部门应当在批准之日起一定期限内，向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知原土地使用权人申请复议和提起诉讼权利。对收回国有土地使用权决定不服的，可以在接到提前收回国有土地使用权决定后若干期限内(按照《行政复议法》规定，一般是60天)，依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者起诉。

5、注销登记。土地行政主管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后，由原登记发证机关办理注销土地登记，收回国有土地使用证，并发布收回国有土地使用权公告。对于出让的土地，还应当依法终止国有土地使用权出让合同。被收回土地已经设定抵押的，在收回土地使用权之前，由抵押人与抵押权人协商解除抵押合同，并向登记机关办理注销抵押登记手续。原土地使用权人或者抵押权人对收回国有土地使用权决定提出异议的，不影响收回国有土地使用权行政行为的执行。

6、补偿：因使用期届满，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要收回土地使用权，或者因土地使用权人违法等自身原因收回土地使用权的，对原土地使用权人不予补偿。对因公共利益需要收回土地使用权的，由新的土地使用权人负责补偿。采用货币补偿的，其补偿标准由市或者县级人民政府在评估的基础上，依据实际使用年限和开发土地的实际情况确定。收回土地使用权涉及地上物处理的，按照《城市房屋拆迁管理条例》执行。

政府收回国有土地使用权再出让的不同形式

(一)按出让后已建建筑物是否拆除划分

1、出让后已建建筑物拆除。收回的土地上有已建建筑物，需要政府负责地上附着物的拆迁，主要采取三种形式进行拆迁：一是政府采取吸引其他投资者进行投资参与拆迁;二是通过将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿;三是向被收回土地的原土地使用者支付一定的补偿款，由原土地使用者自行进行拆迁。

2、出让后已建建筑物保留。挂牌出让后原已建建筑物全部或部分保留，通过规划修改后重新办理相关房产手续。收回前已办理房产证的进行房产过户，收回前未办理产权证补办房产证。

(二)按收回前已建建筑物是否已办理产权证书划分

1、收回前已建建筑物已办理产权证书。收回前已建建筑物已办理产权证书，政府收回后拆除的对已办理产权证书进行注销;挂牌出让后进行保留的，进行房产过户，房屋产权证书由原土地使用权人直接过户到摘牌者名下。

2、收回前已建建筑物未办理产权证书。收回前已建建筑物未办理产权证书，收回后拆除的直接拆除，出让后保留的补办房产手续。

综上，政府收回土地使用权再出让存在四种形式，包括：收回前已建建筑物已办理产权证书，收回后已建建筑物拆除，产权证书注销的形式(以下简称A形式);收回前已建建筑物已办理产权证书，出让后已建建筑物通过修改规划保留并办理房产过户的形式(以下简称B形式);收回前已建建筑物未办理产权证书，收回后已建建筑物拆除的形式(以下简称C形式);收回前已建建筑物未办理产权证书，出让后已建建筑物通过修改规划补办房产手续的形式(以下简称D形式)。

加强管理的措施及建议

(一)做好宣传，消除模糊认识。

一是要消除收到地上附着物收到的补偿款不缴纳营业税的误区。积极通过举办纳税人培训班、地税网站、征收大厅等方式，加大相关税收政策的宣传力度，让广大企业认识到相关税收政策规定。纳税人现在普遍知道收到土地补偿款不征收营业税的规定，但对收到地上附着物补偿款应缴纳营业税政策规定认识不到位，要尽快消除模糊认识，使其主动申报缴纳地上附着物补偿款营业税。二是要消除政府机关不是纳税主体的观念。明确国土资源部门的纳税主体地位，国土资源部门在收回及出让过程中应缴纳的相关税费要及时组织入库。

(二)部门配合，加强源头控管。

一是及时获取相关补偿、转让、出让信息。根据《山东省地方税收保障条例》的有关规定，充分利用社会综合治税平台，密切与国土资源部门的协调配合，及时获取政府收回土地补偿信息，建立国有土地出让信息的共享机制，严格落实“先税后证”制度，切实做好源泉控管和税款征缴工作。二是实现委托代征原土地使用权人涉及的相关税费。通过与国土资源部门签订委托代征协议，对原土地使用权人的相关税费，可委托国土资源部门在支付相关补偿款时进行委托代征，从而实现税款及时足额入库，减少漏征漏管的发生。

(三)严格执法，加强日常管理。

政府收回土地再出让过程复杂，涉及税种较多，税务部门要严格按照相关税收政策规定严格执法，实现应缴纳的相关税款足额入库。由于现在严格实行“先税后证”制度，对收回前已建建筑物已办理产权证书的，在证书变更前可督促纳税人及时足额缴纳相关税款。但对未办理产权证书的建筑物，要加强日常管理，收到相关信息后要及时实地核查，对收到的补偿款要及时督促纳税人缴纳实现的税款。