问：最近，浙江省某国税局发票代开岗碰上个别企业和个人前来代开仓储服务增值税专用发票。工作人员经仔细审阅其提供的合同和询问后发现，存在该项业务名为仓储服务，实为不动产租赁的嫌疑。仓储业是指利用仓库、货物或其他场所代客贮放、保管货物的业务。租赁业是指在约定时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。请问如何区分这两者

答：如何区分这两者，要视不同情况而定：一是看其交易的目的和合同具体内容。如果目的是存储货物或其合同内有货物贮存这项内容，则为仓储业服务；二是看仓库实际运营管理方。

如果仓库实际运营管理方属于受托方，那么此项为仓储业服务；三是看哪方负有保管义务和安全责任。如果受托方负有保管义务、合同货物贮存的安全责任是由受托方全权负责的，那么此项交易也属于仓储业范围。

仓储业代开增值税专用发票的征收率为3％，相比代开租赁发票要低2个百分点。以某代开仓储服务增值税的企业为例，涉及的含税服务费用为231085元，如开具租赁发票，需缴纳11554．25元的营业税，但如果开具仓储业务发票，只需缴纳6730．63元增值税，两者相差4823．62元，且增值税发票受票方还可以将6730．63元作为进项税金进行抵扣（这里暂且不考虑涉及的所得税问题）。

因此，少数不动产租赁企业和个人会故意模糊两者概念，希望蒙混过关：一是打着存储货物的旗号经营其他应税业务。二是委托方虽用其仓库存储货物但实际运营管理方不属于受托方，或货物贮存的安全责任由委托方全权负责或负主要责任等。三是由于仓储业一般纳税人税率为6％，远低于货物销售17％的基本税率，兼营仓储服务的一般纳税人企业有可能人为虚增仓储服务的开票金额，同时缩小应税销售开票金额。

不动产租赁增值税税率

不动产租赁增值税税率需根据不动产的出租主体甚至不动产取得时间和类型来确定。若为一般纳税人出租在相关规定日期前取得的不动产，增值税税率为5％，不动产在规定日期后取得则税率为9％，若是小规模纳税人出租不动产则增值税税率为5％，若是个人出租住房则按照5％的征收率减按1．5％去计算。